讀者林先生問：
有人向我父親借錢，提供不動產設定抵押，父親用我的名義當債權人。後來對方僅付第一個月利息，父親以我的名義向法院聲請本票裁定獲准，拍賣對方其他不動產。對方得知，直接向法院提存向我父親借貸的本金額度，請求撤銷抵押權。
請問，若對方以完成提存為由，訴請法院撤銷抵押設定，而我父親堅持向對方追討違約金，我該怎樣自保？此外，借貸合約載明，三個月未付利息，可將設定抵押的不動產過戶。這合約是父親簽的，我不知情，若父親用這項條款提告，我要配合嗎？須負什麼法律責任？
律師郭令立答覆：
父親以兒子的名義做為抵押權人，如果經過父親、兒子、債務人三方知悉同意，並且經過合法登記，自然有抵押權設定的法律效力，抵押權所擔保的債權，則依抵押權設定登記的內容而定。

代理簽字仍具效力

《民法》規定，抵押權不可由債權分離而為讓與，或做為其他債權的擔保。換句話說，抵押權人須是所擔保債權的債權人。你說借貸合約是父親簽的，你沒有簽，但只要你同意擔任契約當事人，債務人也知情，即使父親代理簽字，仍有法律效力，一樣有合法的債權。
你可以用自己名義主張權利或訴訟，如果覺得借名給父親不妥，可以依法終止與父親的借名登記契約，將相關債權與抵押權一併轉讓回父親，由父親自己行使權利，以求名義與實質的一致。記者黃哲民採訪整理

【廖珮君╱台北報導】99年度下學期就學貸款，今（17）起開辦，台灣銀行和台北富邦銀都可受理申理，利率1.66%，若以每人平均申貸40萬元、還款期間8年估算，學貸戶畢業1年後開始還款時，每月得還4453元本息。

下月底截止受理

目前就學貸款戶共80多萬戶，台銀主管說，今起學貸戶可到台銀各地申辦，到2月25日截止，北富銀則到2月底止。
申貸資格依學生家庭年收入分3類，年收入114萬元以下者，就學和服役期間利息由政府負擔，114~120萬元者，借款人需負擔一半利息，若超過120萬元且同時超過兩名兄弟姊妹就讀國內高中以上者，也可辦理，但是利息自行負擔。
台銀主管表示，可先上網填妥申請書，若屬第1次申辦，除攜帶身分證、印章、學校註冊繳費通知單外，還需帶戶籍謄本和偕同保證人一起到銀行辦理。

【大陸中心╱綜合外電報導】備受關注的上海房產稅開徵有譜！上海市長韓正昨天表示，上海市今年將持續加強房地產調控，並做好房產稅改革試辦準備工作，抑制投資和投機性需求。不過，韓正並未提及具體的政策內容、稅率和實施時間，外界預估，課征對象是新建住宅，稅率約0.5%~0.6%。

新華社報導，上海市昨舉行第13屆人民代表大會第4次會議，韓正在上海市政府工作報告中做出上述表示。由於上海市課征房產稅傳聞已久，且被視為中國調控房地產市場的重要指標之一，這項宣示備受各界高度關注。

為抑制投資與投機

韓正指出，上海市政府今年將全面推動廉租住房、經濟適用住房、公共租賃住房和動遷（拆遷）安置房「四位一體」的住房保障體系建設，讓更多有購屋困難的民眾「住有所居」，逐步改善居住條件。
韓正說，上海市今年將興建和籌措保障性住房22萬間，他強調，上海市將堅持以居住、市民消費和普通商品住房為主，加強房地產調控，按照中央部署做好房產稅改革試辦的準備工作，抑制投資和投機性需求。
不過，上海房產稅的開徵對象和稅率究竟為何，目前仍未公布，僅知道政策方向和重慶市拿豪宅開刀不同。上海《每日經濟新聞》引述復旦大學房地產研究中心副主任陳杰，透過一名參與房產稅制定的消息人士獲悉，房產稅的課徵對象將是新建住宅，稅率約為0.5%~0.6%。
業界對這項政策看法不一，全球第2大商業不動產交易商仲量聯行（JonesLang LaSalle Inc.）中國研究部總監柯志謙（Michael Klibaner）認為，預估稅率不會太高，因此衝擊不大。但是上海同策房地產諮詢機構研究總監黃崴則認為，部分開發商可能會因此轉而向其他二、三線城市發展，對調控上海房市仍有其作用。

對上海大火感內疚

此外，韓正還特別提及去年11月，造成53人死亡的上海靜安區28層住宅大樓大火，表示「痛心和內疚」，坦承政府有不可推卸的責任。

【李亮萱╱台北報導】台幣昨天不但收盤價持續創13年來新高，連盤中29元都快失守。昨日台幣盤中差點升破29元，高點已達29.008元，雖然收盤價在央行阻升下收在29.6元、升值0.5分，但分析師擔心，下周盤中高點恐升破29元。

昨收盤後央行副總裁周阿定解釋匯率，強調從台幣對14個主要貿易對手國貨幣加權平均匯率指數（名目有效匯率指數）觀察，從2009年11月起上升6.57%。過去1年，台幣升值7.44%，時間拉長至雷曼事件來，台幣升值18.81%，可見央行未刻意阻升台幣。

周阿定指未刻意阻升

今年來才短短2周，台幣就又升值2.58%。有好幾天與亞洲幣別不同掉，成亞洲最強貨幣。雖然近日有大筆資金匯出，緩解升值緊張氣氛，央行也順勢收斂阻升力道，但大型行庫交易室主管對於央行近日收盤刻意「放水」雖然表示支持，但也同情出口商匯損嚴重。尤其在佳節年關時出口商資金需求增加，此時放手讓台幣升值，讓出口商大受打擊。
對於出口商抱怨央行放手讓台幣升值，周阿定也回嗆：「廠商本來就該避險。」因為央行的匯率政策是經濟總體面的考慮，不可能獨厚特定產業。且央行早在去年10月就前往北京拜會人民銀行，由於台灣對中國的進出口貿易額每年高達1000多億元，央行希望未來兩岸貿易可以用台幣跟人民幣報價，如此一來，台商在美元換匯的需求減少，也可減緩匯率波動，不過中國官方認為時機未到。

台幣升值抑進口物價

周阿定也指出，台幣升值並非完全沒好處。受惠於台幣升值，原本去年月平均的進口物價，以美元計價的話上升了12.15%，但因為匯率波動，所以用台幣計價，只上升7.03%，中間相差的5.12個百分點，就是因為台幣反映了對主要進口國的升值，也表示台幣匯率已經反映了匯市供需。
盤中29元岌岌可危，周阿定也解釋，近日匯率波動大，美國為主的資金大量流入。央行須要維持有彈性的匯率，才能減緩流入的熱錢對經濟的不利衝擊。
交易員認為，盤中價意義更勝收盤，外資知道央行不會刻意阻升後，盤中價愈墊愈高，銀行給廠商的即期匯率也都以盤中價作為制定標準，因此，若台幣盤中升破29元，將掀起匯市恐慌。

【林潔禎╱台北報導】財政部昨天正式核定2010年度全台賣屋財產交易所得收益率標準，台北市、高雄市分別調漲至37%與20%，新北市部分區域售屋所得標準確定由16%調升至21%，今年5月申報綜合所得稅時適用。

此次調整台北市由29%調高至37%，高雄市則從19%調高為20%，至於新北市由16%調高至21%，但新北市所屬鄉鎮維持8%不變。財政部賦稅署科長謝慧美解釋，新北市這次調漲賣屋所得標準適用的區域，包括三重、板橋、永和、中和、新莊、新店、土城、蘆洲、汐止和樹林等原來的台北縣「縣轄市」。

新北市調高5%

財政部舉例，民眾去年賣掉1戶新北市板橋區的房子，房屋評定現值100萬元，若拿不出成本證明文件，直接參考財政部訂出的標準計算所得，今年5月綜合所得稅就要申報21萬元的財產交易所得（100萬×21%），假設適用稅率30%，就得多繳稅金6萬3000元，如果適用稅率40%，就得多繳8萬4000元。
謝慧美指出，財產交易所得是指賣屋等財產的獲利，目前有兩種申報方式：一是賣出價格減去買進成本，賺錢的繳稅，賠錢免繳，還能申報財產交易損失抵稅，但須出具成本證明文件；二是依財政部發布的賣屋財產交易所得標準報稅，計算方式為房屋評定現值乘上售屋標準。

南山賣給潤成，金管會副主委吳當傑昨強調：「保戶權益是金管會最重視的工作，四百萬保戶的權益受《保險法》保障，不會因股東改變而有所影響。」
吳當傑表示，ＡＩＧ有意出售南山以來，金管會就密切監視南山的財務與業務，在股權轉換期間，ＡＩＧ繼續經營南山，保戶權益不會受到影響，日後即使大股東換人，保戶權益也受到《保險法》保障，請所有保戶放心。

疑難可問保險局

吳當傑強調，金管會將依五大原則包含保戶及員工權益、資金來源符合法令規定、專業經營能力、長期經營承諾及因應未來增資能力等審核潤成買下南山的適格性。
金管會保險局官員說，已指示ＡＩＧ及潤成集團，在股權轉換期間確保保戶與員工權益，新買家要注意保戶動向，緊盯是否有解約與質借，若保戶有意解約，南山須向保戶詳述，解約其實不利自身權益。
至於員工的權益保障，金管會表示，僅要求新買家不要任意更改南山業務員制度，但是否先與員工結算年資，由新買家與員工共同談論，政府不會干涉。
官員表示，南山保戶有任何問題可致電金管會保險局（02-89680899）或財團法人保險發展中心（02-23972227）詢問。記者吳靜君

【財經、政治中心╱台北報導】南山人壽第二次標售案，昨確定由潤泰與寶成集團組成的潤成投資，以二十一點六億美元（約六百三十九點四億元台幣）取得百分之九十七點五七的股權。潤泰集團總裁尹衍樑承諾南山保戶權益不變，員工福利、薪資與獎金結構兩年內不變，也不會改名。

美國國際集團（American International Group, AIG）因金融海嘯受傷慘重，前年第二季末決定出售在台子公司南山人壽，十月宣布由博智金控得標，但因博智股東遭質疑具有中資背景而被經濟部投審會否決，ＡＩＧ因此決定進行第二次標售，經包括潤成、中信金等五組買家投標後，昨正式宣布由潤成得標。
日前ＡＩＧ曾出示給美國證管會五組買家價格介於二十一點五億至三十億美元，顯然潤成出價不是最高，加上立法院長王金平日前致函ＡＩＧ推薦尹衍樑，讓這件商業交易案，充滿濃濃政治味。

同業：買得有點貴

ＡＩＧ副法務長Andrew Borodach表示，對此價格很滿意，潤成得標是因承諾內勤員工長期福利、薪資、業務組織與獎金、南山品牌也維持不變。他說，南山是ＡＩＧ唯一剩下的非美國壽險資產，若不出售，ＡＩＧ無法支援南山運作，南山也無法成長，失去競爭力，潤成最符合金管會五大審查原則，且潤成未來可推出員工認股等更好的籌資計劃，因此中選。
潤泰集團總裁尹衍樑說，他還沒跟金管會報備，但有信心通過金管會審核。某壽險高層主管表示，每名買家對南山的價值衡量不同，且買家未來將支付二百多億元南山員工退休金，等於是以近八百四十億元成交，潤成買得「有點貴」。

看好南山未來發展

實踐大學風險管理暨保險學系教授彭金隆表示，金融海嘯後，南山受到將出售負面消息影響售價直直落，加上買賣契約可能還有其他條件約定，潤成以此價格買到南山還算合理。他說，南山賣給尹衍樑是鮭魚返鄉另一案例，顯見台商看到兩岸關係好轉的商機，並看到南山登陸的價值及未來發展性。
政治大學財管系教授周行一則說，尹衍樑過去曾投資銀行、保險與投信，經營及專業能力應無疑慮，加上財力雄厚，未來增資應沒問題。他還說，南山案延宕已久，塵埃落定對保險市場就是好消息，外商保險公司不斷出走台灣，尹衍樑買下南山，可安定混亂的保險市場。

工會促提列退休金

南山保戶賴先生說，不擔心保單權益受損，反而擔心外資轉變為本土公司後的服務品質是否受影響，以前南山服務品質不錯，七天內就可快速理賠，希望新買家不要降低服務品質。另一保戶黃小姐說，雖不太擔心保單權益，但早在南山首次標售時已辦理保單質借，萬一保單失效至少可先拿到部分現金的損失。南山工會昨立即提出潤成應依法提列退休金等五大訴求。
對於潤成拿下南山，綠委蘇震清說，這是意料中的事，潤成動用各種黨政關係向ＡＩＧ展現實力，「金管會擋的住嗎？還是說一套做一套？尹衍樑涉入國安密帳，紀錄那麼差，希望金管會做好監督。」

南山人壽小檔案

◎成立：1963年來台成立
◎保戶：400萬名
◎總資產：1.8兆元（壽險業第2）
◎股東權益：1514億元（壽險業第1）
◎資本額：787億元（壽險業最大）
◎保單：810萬張（保單總收入壽險業第3）
◎員工：內勤4100名 業務員3萬3000名
◎淨值：1690億元（壽險業排名1）
◎據點：24家分公司 500處業務通訊處
資料來源：南山人壽

潤成投資控股 小檔案

◎成立：由潤泰集團與寶成集團合資，經濟部2010年11月25日核准設立
◎主要股東持股比率：
潤泰全球23%、潤泰創新25%、寶成20%；潤泰集團旗下的匯弘、長春、宜泰三間投資公司共持有32%
◎籌資方式：一半聯貸，一半以現有資金支付
◎資本額：目前25億元，將增資至600億元
◎經營南山計劃：股票將上市，承諾員工薪資、福利、保戶權益不變，2年內不裁員，並提供更佳的薪酬獎金計劃如員工認股

【林潔禎╱台北報導】中國信託昨辦投資展望說明會，中國信託理財規劃部協理黃培直說，看好澳、紐、加幣等商品貨幣及黃金，會有15~25%獲利空間，減碼政府公債、歐元、美元、日圓部位。
黃培直說，歐洲債信問題將延燒至2011年，償債能力備受考驗，歐元面臨強大衝擊，導致市場避險心態轉濃，美元相對會走強，但下半年美元還是維持弱勢走弱。

美元跌深就可買

寶來投信總經理劉宗聖說，全球景氣今年將持續正向成長，但在低利率、通膨、歐債等干擾下，投資原則宜持謹慎樂觀，不要一窩蜂殺進。
劉宗聖指出，由於進場時點尚未到來，建議最好握有20%現金，等待投資機會，至於近期走勢強勁的台幣，則有利美元資產布局，今年是台灣關鍵的20年，可能會變的很好，但壞也不會差到那兒去，在美元長線看弱，只要美元向下，跌深就可買。

【吳靜君╱台北報導】升息趨勢確立，壽險業固定型房貸即將退場。根據了解，壽險業者現在改推指數型房貸為主要房貸商品，3~5年的中長期固定利型房貸，則將陸續退場。

雖然壽險公司所收取的是中長期資金，資金成本較銀行固定，所以也比較常見壽險業者推出長期的固定型房貸，一般大約是3~5年期固定利率，不少壽險業者包含富邦人壽、大都會人壽、三商美邦人壽等都有推出固定型房貸，其中富邦人壽併購安泰人壽之後，房貸商品策略也延續安泰人壽作法，推出長達20年期固定型房貸利率。

國泰人壽鎖定首購

但因央行連續3次升息後，升息的趨勢確立，有不少的民眾想轉到壽險公司所推的固定型房貸，鎖住低利，但壽險業者也透露，由於升息的趨勢確立，現在確實有考量不推現有的固定型房貸，改以指數型房貸為主軸。
保誠人壽就新一季房貸商品改以前半年1.84%，之後則依據指數型利率加碼0.6個百分點，保誠人壽表示，新型商品現在沒有針對哪一些族群設計，只要是信用良好的客戶，都可以申貸。
不過，保誠人壽的率先停推3年期固定型利率，保誠人壽3年固定型房貸前3年的利率固定為2.05%，滿3年之後的利率則是根據中華郵政2年期定儲機動利率浮動加碼0.6個百分點。
保誠人壽透露，現在架上已經沒有中長年期的固定型房貸，現在固定利率最長就是半年。國泰人壽準備200億元鎖定首購族，辦理低利的優惠房貸。國泰人壽利率依據中華郵政2年期定儲機動利率浮動計息，每戶貸款額度有500萬上限的現定首2年利率1.5%，第3年起利率1.8%。
國泰人壽整合行銷部經理陳志民表示，超出500萬元的部分，國泰人壽前2年利率以央行公布的下限標準1.62%起跳，第3年起則利率1.8%。

轉貸成本負擔不輕

開元財顧總經理陳南岳說，民眾想要轉往固定利率的房貸鎖住低利，不過現在固定型房貸起息利率比指數型高，且幅度還幅度差距大約0.5個百分點以上，且還也要考慮轉貸成本，總費用率就是在2.02%~3.26%若貿然轉貸，是一筆不小的負擔。

除銀行擴大房貸擔保範圍引發爭議外，行政院消保會消保官組組長吳政學昨表示，房貸利息、違約金起算期、銀行提供聯徵中心資料錯誤，導致民眾信用受損等，也是常見的糾紛，建議民眾申辦房貸要保存契約正本或備份當作憑據，遇爭議可向金管會或消保會等申訴。
吳政學說，以往銀行拒絕民眾提前清償房貸的糾紛不少，但公平會去年初訂出房貸提前清償違約金處理原則後，申訴案已大幅減少。

留意違約金額

金管會銀行局副局長邱淑貞則說，目前房貸戶和銀行最常發生的糾紛，多屬已有足額擔保，銀行卻向民眾徵提連保人的糾紛。如民眾買房子借房貸，若是足額擔保，銀行就不准再向民眾徵提連帶保證人，但因過去舊契約不溯及既往，因此衍生足額擔保、銀行卻向民眾徵提連保人的糾紛，房貸戶還不出房貸，銀行就能直接向保人追討。
住商不動產企研室主任徐佳馨提醒，購屋人申請房貸時要留意合約書內容，如違約金額，一般銀行會要求簽訂3年到5年不能轉貸的約定，期間轉貸須負擔違約金等。消保會也表示，申辦房貸時銀行多會收取代書費、信用聯徵費等手續費，最好以書面載明。
綜合報導

【綜合報導】國泰世華、京城、渣打、華泰、大台北及台灣中小企業6家銀行，因對民眾房貸擔保要求太超過，消基會昨祭出嚴懲惡劣業者的尚方寶劍，提起《消費者保護法》實施17年來首宗「不作為訴訟」。消基會表示，這6家銀行在民眾辦房貸時沒先說明，即在契約加入須清還房貸以外的連帶債務如卡債等，才給清償證明，該會10年來接獲申訴60件，銀行應立即停止此做法。學者也痛批銀行「太惡霸」。

行政院金融監督管理委員會銀行局副局長邱淑貞昨說，銀行公會根據《民法》規定房屋貸款債權範圍，在2008年1月發布自律規範，要求銀行須讓房貸戶自行勾選最高限額或普通抵押權，但因法律不溯及既往，2008年前的房貸舊契約就會產生爭議。金管會將要求使用舊契約的銀行須與客戶協商更新貸款契約，並要求銀行須一一列舉債務擔保範圍項目，讓民眾逐項勾選了解，「若6家銀行真的有疏失，金管會將會立即要求導正。」
消基會董事長蘇錦霞在昨消費者日（《消保法》於1994年1月11日通過，消保會把當天定為消費者日）到台北地方法院控告6家銀行。

拒核發清償證明

蘇錦霞以曾向消基會申訴的案件為例指出，民眾簡先生向國泰世華貸款200萬元買房，還了101萬元，2006年將房子賣給朋友，把尚欠的99萬元還給銀行，以便辦理清償證明及塗銷抵押權設定，不料銀行跟他說，他還有60萬元消費性信用貸款未償還，拒絕核發證明，以致他無法把房子過戶給朋友。
另一個案件是民眾王小姐，她自己買房，跟國泰世華銀行貸款，去年把房子賣掉要過戶時，銀行跟她說，她因幫哥哥當保人，哥哥的房貸尚未還清，所以無法核發清償證明，最後引發消費糾紛。
消基會董事謝天仁指出，房屋貸款債權範圍應是《民法》第861條規定的本金、利息、違約金及實行抵押權的費用，但銀行與民眾簽的房貸契約中，還擴張包括信用卡債務、幫人做保債務等全納入，非常不合理，嚴重傷害消費者權益。

提出不作為訴訟

蘇錦霞指出，10年來接到的60件申訴案中，有6件是國泰世華銀行，其餘5家銀行各有1至2件，這幾年來消基會不斷與銀行斡旋，希望銀行改正，但銀行態度強硬，讓消基會痛心，在確定這6家銀行的定型化契約嚴重傷害消費者權益後，昨提起「不作為訴訟」；其餘申訴案因無法確定是銀行或是消費者問題而暫不採取行動。
蘇錦霞表示，消基會提出不作為訴訟的目的是要藉由法院判決，成為全國通用的案例，只要消基會勝訴，國內所有銀行都須立刻停止此一不公平條款，並修改定型化契約，消基會勝訴機率非常高。謝天仁並批評，金管會銀行局對此不公平契約，長期漠視。
銀行業者昨指出，房貸契約一般分「最高限額抵押權」、「普通抵押權」兩種設定，如選擇最高限額抵押權，會把房屋擔保範圍擴及房貸以外的其他銀行貸款等。京城銀行發言人林坤瑲表示，民眾如選了「最高限額抵押權」，日後要賣房子時，可先申請抵押權種類的變更，就能取得清償證明。
台企銀董事長羅澤成表示，對於消基會質疑定型化契約部分，已請法務室研究，若有不符合貸款戶權部分，願配合修改。大台北銀主管則說，授信約定書中，對債務人債務內容有「因債務不履行而發生的損害賠償」的較易誤會文字，已做調整。國泰金、渣打和華泰銀昨回應指沒有違法疑慮。

金管會放任銀行

民眾陳立群說：「銀行比搶匪還兇惡，吃人不吐骨頭。」民眾何麗秀說：「銀行為了賺錢無所不用其極，先鼓勵年輕人刷卡，讓年輕人變卡爆族，現是房貸死要錢，民眾再精明也比不過銀行的奸詐。」
文化大學經濟系教授柏雲昌強調，「房貸是房貸、消費性信用貸款是消費性信用貸款，銀行怎可胡亂扯在一起，要消費者、客戶連帶擔保，真是太離譜，太惡霸。」
中央大學台灣經濟發展研究中心主任朱雲鵬氣憤地說，金管會是主管機關，有權審核銀行房貸定型化契約，卻放任銀行做了這麼多年，都沒有阻止，消基會還應帶領消費者向金管會要求國家賠償。

消基會對6家銀行提起不作為訴訟

★日期：昨天（1/11） 中華民國消費者日
★銀行：國泰世華、京城、渣打、華泰、大台北、台灣中小企業銀行
★爭議：房貸授信契約不合理，擔保範圍太超過，除房貸本金、利息、違約金及抵押費用外，還擴充擔保範圍，包括信用貸款、票據、墊款、信用卡及任何債務，造成民眾即使已清償房貸，仍需償還其他債務，才能取得清償證明
★依據：《民法》第861條普通抵押權範圍
★影響：若消基會勝訴，所有銀行需修改定型化契約，不得要求房產扺押的擔保範圍「概括所有債務」
資料來源：消基會

銀行貸款須知

★契約要詳細審閱，保存契約正本或備份
★貨比三家，試算各家銀行利息、本金清償方法
★注意銀行收取代書費、抵押權設定規費、房屋鑑價費、信用聯徵費等手續費，如可減免，要載入契約或書面文件中
★注意違約、解約、提前清償限制內容
★如遇爭議，可向金管會或消保會等單位申訴
申訴管道
★消基會：
北區（02）27001234
中區（04）23757234
南區（06）2411234
★消保會消費者服務專線1950
★金管會民意信箱：http://fscmail.fsc.gov.tw/fsc-sps/SPSA/SPSA01001.aspx
資料來源：消保會、上列單位

報你知
不作為訴訟

律師岳珍指出，依據《消費者保護法》規範，消保官與消費者團體有兩種途徑可替消費者伸張正義，一種是團體訴訟，另一種是不作為訴訟。團體訴訟主要是幫眾多消費者集體求償，不作為訴訟則是針對企業嚴重違反消費者保護規定、踐踏消費者權益時，消保團體就可依《消保法》第53條，用自己的名義直接打官司，一旦法官判准成立，企業就必須停止劣行，被視為是嚴懲惡劣業者的尚方寶劍。

【蔡佩蓉╱台北報導】國際熱錢湧入台灣，香港房仲龍頭中原地產，挾大中華區1300家分店優勢，正式進軍台灣，昨天台灣第一家分店正式開幕，中原集團主席黎明楷說：「看好ECFA，台灣房市還有很大的增值空間。」

擁有1300家分店

香港中原集團創立30年，在中國、香港及澳門等地共有1300家分店，員工數近3萬人，去年營收達318億元，創歷史新高，黎明楷不諱言指出，香港房市已飽和，必須往海外發展，台灣房價基期低，是拓點重要區域。
中原地產台灣首家分店位於北市羅斯福路，第2家分店預計農曆年後開幕，未來半年至少開出5家店。中原地產台北總經理周永輝表示，目前邊學邊經營，對於2011年台灣的營收「少虧就是賺」。
中原地產來勢洶洶，台灣房仲龍頭信義房屋則「老神在在」，信義房屋去年營收逾100億元，分店數409家，不僅積極擴張兩岸分店，還將觸角深向日本，近日更調高新進人員起薪達5萬元。信義房屋企研室主任蘇啟榮分析，中原地產引入港資、陸資來台，將成為台灣豪宅市場新的資金渠道。
由於中原地產名聲太響亮，已有台灣房仲搶先註冊「中原地產」商標，台北市已出現山寨版「中原地產」，宇恒法律事務所律師沈以軒指出，依據《公平交易法》第20條，若仿冒海外品牌，山寨版業者可能面臨罰款。

【柯玥寧╱台北報導】近5年房市景氣直線上升，台北市中心房價屢創新高，現在北市第2圈的郊區豪宅，包括文山區「台大緣」、內湖區「基泰御峰」、大直「首泰三見」每坪開價都喊到百萬元；士林區天母豪宅更不遑多讓，去年第4季「國泰天母」每坪開價150萬元迅速完銷，目前還未推出的「天母御莊」，也已經喊到每坪200萬元。

根據《惟馨》周報統計，2010年北市預售屋每坪平均開價85.4萬元，比2006年的每坪均價48.4萬元，上漲逾7成，主要原因就是房市景氣上揚，建商開價屢創新高；現在不僅市中心豪宅開價在百萬元以上，連北市第2圈的豪宅案，也都開出每坪百萬元。

文山區水岸宅搶手

位於文山區汀洲路四段的「台大緣」，雖非傳統豪宅區，但搭上景氣熱，每坪開出90~110萬元。
「台大緣」現場專案經理許欽雄說，因為開價創文山區新高，在地客較難接受，已購買方多是從北市大安區、中正區，或新北市新店區，目前有水岸景觀的前棟，每坪成交價約90萬元，後棟每坪成交價約80萬元，開價與成交價每坪約有10萬元價差。

大直內湖站穩百萬

豪宅聚落陸續形成的內湖區、大直重劃區，近期豪宅成交價也站上百萬元行情。
內湖「基泰御峰」代銷業者甲桂林廣告協理陳衍豪透露，開賣1個月，42戶全部售出，每坪成交價突破百萬元，該案創下內湖區建案新高價；已購買方多是年齡40~50歲的自營商，自住比例高。
此外，大直豪宅案「首泰三見」雖非水案第1排，且2塊基地都僅約百坪大，2周前也宣布完銷。
負責代銷的慕樺廣告協理陳文成說，2塊基地共16戶，規劃單層單戶的92~136坪，多電子業老闆下手，高樓層有水岸景觀戶別，每坪成交價約140萬元；另一塊有公園景觀的基地，每坪成交價120萬元。

優質地段吸引買氣

陳衍豪說，房市利多消息不斷，但北市新案供給量少，對於買方來說，價錢不是最大問題，重點是好地段加上好產品。
目前還在搭設接待中心的「天母御莊」，規劃180~240坪豪宅，共有10戶，每戶含車位總價4~6億元，未正式開盤，但已經接到不少客戶預定，雖然開價將創天母新高，但仍吸引不少豪宅客的目光。

【廖珮君╱台北報導】為避免一般民眾「以理財周轉金之名、行炒房之實」，多家行庫已私下探詢，要求借款戶簽資金用途聲明書、甚至簽切結書的可能性，表示該筆資金用於投資，否則就收回貸款。

去年傳出部分民營銀行用周轉金名義承做企業主房貸，規避央行管控措施，今年因央行管控範圍擴大，行庫近期發現，連一般民眾也加入「以理財周轉借款之名，大行炒房之實」行列。

非投資客低利高成數

例如民眾有一棟已清償、且價值1000萬元舊房子，拿來跟銀行抵押借了500萬元，並跟銀行表示是「投資」，或採理財型房貸借款模式，銀行報送聯徵中心註記時，該筆貸款就是「投資」，而非「購屋」。
行庫主管說，依央行的投資客定義，是聯徵中心註記，若該民眾前一筆貸款是購屋，再借第二筆房貸就屬投資客，但若是註記是「投資」，該民眾就可適用非投資客的低利率和高成數。投資客利率是一般利率加0.3個百分點、成數剩6成。
該主管說，過去對理財型房貸戶的周轉投資借款，都不以為意，近期因央行管控範圍擴大，發現不少民眾以理財型房貸、或老房子再抵押借款等模式，將資金借出後，再去付第二棟房子的頭期款。

警示用實質效益有限

該主管說，為防堵炒房漏洞，多家行庫已私下相互探詢是否可採取簽署「增加資金用途聲明書」可能性，也希望民營、外銀一體適用，藉以提醒客戶，若該筆資金名實不符，銀行可能會採取的動作，如收回貸款或提高貸款利率。
第一銀副總鄭美玲說，一般借款戶貸款，都需說明資金用途，若簽署切結書，可能會削弱銀行和客戶間信賴基礎，或許可採增資金用途聲明，提醒客戶。
台灣房屋分析師邱太煊則說，銀行無稽徵能力，就算簽了聲明書，也無法確實查到借款戶資金流向，此舉僅有警示作用，但實質效益有限。

【吳靜君╱台北報導】新年過後又有一波購屋潮，但是房貸壽險一次要拿出20~30萬元保費加保，部分民眾覺得負擔很重。壽險業者建議，買新屋不一定要一次繳付高額的房貸壽險保費，若保戶已有定期壽險或投資型保單，可以考慮加大保額，照樣可以給家人完整保障。
新年、農曆春節過後，民眾手頭資金較充裕，又將引發一波購屋熱潮，但房貸壽險保費佔銀行保險保費的佔比仍低於7%，顯示為房貸加保障，國人接受度似乎仍不高。

家人直接受益

磊山保經首席顧問李佳蓉表示，若民眾手上已經有定期壽險，或是投資型保單，可以考慮加大保額來加強對家人的責任。以500萬元定期壽險來說，年繳保費大約2萬多元，若加大至1000萬元，每年年繳保費約增加1~2萬元。隨著房貸還款，貸款逐漸減少，民眾可以每5年就調降定期壽險保額，降低保費負擔。
李佳蓉表示，透過加大保額來當作房貸壽險的好處是，直接收益人是家人，若發生不幸，家人有支配保險金的權力，透過分期方式給付，不需向銀行貸款，支付不必要的利息。
不論是透過投資型保單或者定期壽險來當作房貸保障，保障餘額一定要大於房貸，才能給家人完整保障，若透過投資型保單來加大保額，則要時時注意保單帳戶價值，避免因投資風險讓保單失效。

註：表內所謂「3家行庫存款利率」，3家行庫分別為：臺灣銀行、第一銀行、合作金庫
註：若資料有異動，以各壽險公司公布為準

資料來源：壽險公會

【吳靜君╱台北報導】雖然央行升息，但因全球利率維持低檔，且壽險業者為降低成本、提高收益率，近期具有儲蓄、還本的「三代保單」，也就是還本終身壽險研擬漲價，據悉，漲幅將比原舊型保單貴3成。

由於政府近期對壽險業者以「高利」儲蓄吸金嚴格把關，且全球利率維持低檔，壽險業者對於具有儲蓄功能、繳費期短的保單將有一波保費調整動作，其中繳費6年、每年還本的終身壽險，也就是近期各壽險公司所強調的「三代保單」也受到波及。但壽險業者表示，美元計價的三代保單不漲價，保費也相對便宜。

儲蓄保單 愈來愈貴

壽險業者透露，政府對短年期養老險調降責任準備金利率1碼，不只是躉繳型的儲蓄險要調高保費，其他分年繳，但繳費期短，且具有儲蓄功能的保單，也要調整保費，至於是否漲到3成則還在考量。
具還本型的終身壽險保單強調每年都會返還保額的5%~10%不等，可以小孩作為被保險人，父母在生前可領回生存金，而父母身故後，小孩可繼續領生存金，甚至還可以留給下一代一筆身故理賠金，等同於一張保單保三代，所以又稱「三代保單」。
不少壽險業者都推出類似保單，例如南山人壽、富邦人壽、宏泰人壽、台銀人壽等，繳費年期約6年、10年、15年不等，不過大部分都強調只要繳費6年就可以保障終身。

實質報酬 1.5%起跳

三代保單著眼於長期投資的報酬率，強調現在繳費，複利滾存下20年後帳戶價值的累積（解約金）是否會有超額報酬。根據瞭解，目前三代保單的預定利率約2%左右，實際報酬率約1.5%至1.8%。
三代保單保費原本就不便宜，以南山人壽的三代保單為例，40歲男性，保額30萬元，年繳保費31.5萬元，6年共繳189萬元，
但保戶第2年起就可領回保額的5%，繳費期滿後每年可領10%，若該男性活至76歲總領回289萬元，100歲仍然生存，總領回金額則可達358萬元，具有「活愈久領愈多」效果。

活得愈久 領得愈多

永倡保經總經理李文洋表示，由於具有儲蓄險功能的保單愈來愈貴，因此
保戶買三代保單要精算保單價值累積的效果，一般來說，繳費期滿後再每年領回的本金累積比較多，所以滾存的報酬也比較多。
此外，壽險業者表示，雖然台幣計價的利率很低，保費愈來愈貴，但是美元計價的三代保單則不漲價，由於美元保單利率較高，保費也相對便宜。

【王家俊、陳愍蔚╱台北報導】政府催生失利，少子化越來越嚴重！內政部昨公布「2010年我國重要人口指標」，出生人數16萬6886人，較前年19萬餘人銳減1成2，少了2萬5000名新生兒，再創歷史新低。內政部長江宜樺昨透露，馬英九總統已責成經建會召集跨部會議因應，將於農曆年前提出新政策規劃。

調查顯示，去年結婚對數13萬8819對，較前年增加2萬1720對。內政部戶政司長謝愛齡說，去年9月9日寓意「長長久久」，有6170對新人結婚，破單日歷史新高，就連10月10日寓意「十全十美」也有2527對，都遠高於去年平均每日300多對登記結婚數字。但增加的結婚對數，尚未反映在去年的生育率上。再加上去年是虎年，不少夫妻有諸多忌諱，所以不想生。

再強化托育政策

江宜樺表示，經建會已召集內政部、財政部、教育部、勞委會、衛生署組成「少子化因應對策小組」，針對托育補助、育兒津貼、婦女懷孕留職停薪與5歲幼兒入學免學費等問題提出討論。他強調，今年是建國百年，有「百年好合」之意，明年龍年會有很多人搶生龍子龍女，所以今、明兩年是催婚與催生的大好時機。
目前政府的催生獎勵政策包括，0至2歲幼兒，雙薪父母年收入少於150萬元，享每月3000元保母托育補助；3到4歲幼兒托育，中低收每學期6000元、每年1萬2000元補助等。經建會官員說，未來目標是每個家庭第1個孩子托育費用每月不超過5000元，兩個孩子的家庭每月不超過1萬元，第3個以上孩子不須支付托育費用。」

3成願生兩個以上

台大教授林萬億說，政府應提出實質意義的現金補助，例如規劃0到18歲兒童津貼及托教公共化、友善職場環境等，不能只發幾萬塊生育津貼。
台大社工系副教授王雲東說，「發錢解決不是唯一方法！」他建議研擬小額津貼做誘因，做好公共托育。
《蘋果》最新民調，31.45%的受訪者表示，現在結婚，會生2個以上小孩，29.09%的受訪者只想生1個，26.91%的人不想生。
上班族楊榮偉說，「一個月賺不到幾萬塊，沒有人要嫁給我，怎麼生？生了也養不起！」任職金融界的陳瑠香說，只要政府拿出有效的辦法，「我一定敢生而且想生。」

【廖芸婕╱台北報導】新婚夫妻購屋必須面對的，是2種生活模式的結合與磨合，將彼此的需求與未來生活藍圖一一攤開來，好好地檢視、討論，才能找到彼此購屋條件的共識。

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A：試算房貸，避與結婚開銷強碰不足

央行再度升息半碼，對首購自住客影響不大，但可能因此打擊投資客信心，帶出一波議價時機。長期看來，專家普遍認為大台北地區房價仍會持續成長，也建議準新人提早布局，趁勢購屋。
買屋、結婚，孰先孰後，各有利弊。先買屋的優點在於婚後有個安穩的窩，缺點在於房貸加上結婚開銷同時夾攻，新人壓力大；而先結婚的缺點則是遷徙不定，以及未來買屋時，需要花費較多心思和雙方家庭溝通以達成共識。
最困難仍在於籌足「自備款」，須提早布局，可先和父母借款，或以租代買，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨建議，新婚夫妻將租金控制在家庭收入1/4內，較有餘裕進行股票、基金等理財規劃；買屋前，須試算未來每月支付房貸，以不超過家庭收入1/3較為穩當。

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A：登記共同名下約定持分比例

無論夫妻或情侶，購屋如以其中1人名義登記，法律上該人就是所有權人。舉例來說，阿明、阿桃協議以阿桃名義買房子，但阿明願意幫她支付部分房貸，哪天小倆口感情生變，阿桃賣了房子，阿明一毛都拿不到。
因此，漸漸發展出「共有」房屋的風氣，夫妻在購屋時可登記在共同名下，並於買賣契約約定雙方持分比例，保障彼此權益。然實際持有房屋期間的貸款、稅賦分攤，或許不符當時契約比例，即使某方感到吃虧，也難舉證。中信房屋法務專員白宗益建議，為避免此情形，雙方可另外明文約定彼此應支付的款項，作為依據。
不過，若房屋僅登記在一方名下，可考慮用預告登記方式，避免登記名義人私下賣屋；只要登記名義人在預告登記未塗銷以前賣屋，依《土地法》，售屋無效。