政策炒短線 無助實質改革
2011年 03月23日
特別企劃
近來奢侈稅議題炒的沸沸揚揚，不僅佔據了各大媒體版面，未購屋者更將它視為抑制高房價的救命仙丹，但事實真是如此嗎？若不從基本利率及資本利得下手，恐怕又是治標不治本的短線政策。
奢侈稅議題延燒至今，草案似乎木已成
舟，僅差立法院這關，但住展雜誌發言人倪子仁表示，此案問題重重，光是把奢侈品消費和短線炒房綁在一起，就足以引起非議；前者是針對高價商品消費行為的
「量能課稅」，後者則欲抑制房市短線投機炒作套利，無論從本質、課稅理由來看，兩者都風馬牛不相及。
他指出，從草擬過程粗糙、召開公聽會前置作業及時間太短等情形來看，很難不招致外界批評，也給業者反彈的正當理由，而開徵奢侈稅或許真能如官方所願，收抑制短線炒房之效，但從實質改革層面來看，則是疊床架屋、毫不足取，還可能是假改革，只為年底選舉所進行的議題操作。
無論賺賠皆課 有違公平
以財政部的規劃，奢侈稅針對住宅房地課稅，也對在2年內移轉的「可供建築空地」、「商業大樓」加徵課稅，持有時間在1年以下、課徵15%，持有1至2年課徵10%，且用成交價格計算，不論賺賠都必須課稅，這讓不少手頭上有房子的民眾，對政策出發點大感不解。
舉例來說，如果一間房子8百萬買進，一年後以1千萬賣出，以奢侈稅規定，就必須以後者價格課徵15%的稅率，也就是150萬；若遇到景氣不佳，只
能以7百萬售出，同樣也要以後者價格課徵15%的稅率，也就是105萬，政府成為穩賺不賠的大莊家，雖然行政院宣示未來將課得稅金挹注社福，但實際課到的
稅金是否能如預期？值得商榷。
應先釐清 何謂投資客
不動產代銷全聯會理事長曹瑞濱強調，不動產上漲的利益應歸全民所有，財政部計畫針對2年內移轉非自用住宅課徵奢移稅，以維持房價合理性，立意雖好，但仍必須對課徵奢移稅的「對象」有明確定義，另外，課徵奢侈稅也應該符合「民情」及「特殊例外」情況。
首先，財政部必須先對「投資客」一詞做出認定。他建議，應以交易時間來認定，例如在過去一段時間內，不動產交易頻繁者，或者本身已持有數間不動產
來做為認定標準，但應排除持有2間以內不動產的民眾，也可以由交易金額認定，在法定時間內，買賣不動產在一定金額以上，再進行課徵會較為妥當。
另外，未來非自用住宅不論是否獲利，都將課徵奢侈稅。他認為，不動產奢侈稅應以交易有獲利才課徵，若不動產交易虧損，建議不課徵奢侈稅。
三不原則 只是齊頭式平等
至於頗受爭議的「不設門檻、不分區域、
不論賺賠」的「三不」原則，曹瑞濱認為財政部可進一步研議。他指出，對太過投機的投資客做適當處理，有助於整體房市健全發展，雖然法條有其一致性，但這種
「齊頭式平等」不等於公平，現階段房價異常上漲區域，應是人為炒作，投資買賣頻繁的區域應課微奢侈稅，但房價聞風不動的區域，例如中南部則應排除課徵奢侈
稅。
他說，並非所有不動產皆為奢侈品，中南部一坪10萬出頭的平價住宅，就很難跟「奢侈」沾上邊，合理作法應為不動產總價在該區域平均行情所佔百分比範圍，如果總價佔比過高的非自用住宅，才來課徵奢侈稅。
曹瑞濱直言，真正貼近市場的做法，奢侈稅應該是選擇區域管控，不應全面性適合每個區域，畢竟全台房市情況不盡相同，但財政部似乎只看到台北，對沒有房價問題的中南部卻等同視之，這是不公平的。
投資客觀望 自住客進場
然而，奢侈稅議題浮現以來，是否真如媒體所報導，造成房市買氣急凍？住展房屋網總監陳韻如表示，就推案重鎮北大特區來說，平均人氣確實稍有下滑，但幅度有限；區域指標案平均週來人還是有百組成績，且價格還再往上調高，充分顯現業者仍看好區域後市。
至於被媒體點名近日湧現退戶潮的林口及新莊兩區，住展企研室組長鍾鎵地說，實際情況和報導大有出入，以她親自走訪銷售現場所得，大抵都是「上週未
出現明顯退戶情況」，來人情況與之前差異不大，歸納多數銷售現場的說法，大概是近期市場短線操作者有限，以中長期持有，甚至自用客層居多，故無太大影響，
更重要的是，在短線操作大量退場後，房市可望回到建商、地段、環境、規劃及價格等基本面，自住客層選擇物件能以客觀條件出發，因此開徵奢侈稅，反倒為自住
換屋市場創造了絕佳進場時機。
但為什麼實際市況與媒體報導產生如此落差？其實經過98年的金融海嘯，消費者深知「利空越大，越是買房時」的硬道理，現在既然奢侈稅議題發燒，投
資客轉趨觀望，媒體也跟著炒作，不如逆向操作進場買房，搞不好可以談到更好的價格，甚至部份房價合理區的個案，來人數不但沒有衰退，反而增加了一、兩成，
如加以仔細區分，強調內需、自住客層為消費主力的區域，所受的影響就更少。
後續效應 測試地段實力
現階段全球熱錢氾濫，國內房地產同樣上演資金行情，許多區域房價快速攀升，引起政府高度關注，這波政策打房效應，房市不免會產生階段性的價量調控，就如同股市一般，指數難免上下震盪，但不同的是，房市盤整期所需時間較長，若政府下手力道過重，進而引發市場閉鎖，是十分不智的做法。
另一方面，這波政策面所造成的後續效應，將更突顯不同區段的地段實力，以目前北台灣市況來看，地段屬性鮮明，產品面較為一致，價格波動不至於偏離
市場預期；中南部則相反，因推案不像北台灣集中，加上產品種類多元，總價範圍大，建議慎選建商品牌，對購屋者相對有保障，而台灣房市發展至今，早有一套市
場運行機制，政府該做的應該是廣興交通建設，分散過度集中都會區的居住型態才是根本之道。
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