2011年 05月14日

很多人都想買便宜屋 但除了利用嫌惡設施砍價外 慎選區域、產品、甚至是進場時機
也可以享有10~20%的折扣 買的比別人更便宜!
採訪╱詹誌銘 設計畫面

點下放大

淡水 林口 新莊 三峽 案量大好議價 嫌惡設施旁房價打8折 謹慎挑選瑕疵屋

【詹誌銘╱台北報導】受奢侈稅影響房價持續下滑,不少民眾期盼趁機逢低買 屋,根據房仲業者統計,台北市4月成屋房價與3月相比,從每坪50.3萬元跌至49.5萬元,新北市跌幅更甚,自每坪29.7萬元下挫至28.9萬元。在 房市春燕未回之際,購屋族不妨從「區域環境」、「物件屋況」、「價格廝殺」等3大面向找便宜屋,鎖定如淡水、林口、新莊、三峽等案量大區域,就可找到房價 下修8~11%不等的物件。

購屋族從「區域環境」找屋殺價,選擇案量大、賣壓沉重的區域,或是小環境有嫌惡設施都可做為談判籌碼。
信義房屋企研室經理蘇啟榮表示,其實不論是否有奢侈稅效應,要找到便宜貨只有1個不變法則,「哪裡房子多,就往哪裡去。」同個社區裡有10、20戶拋售,跟只有1、2戶要出售相比,釋出量較大的,自然容易被比價。

中和新店釋出量增

此外,在奢侈稅與報稅時機點重疊之際,剛交屋或新成屋也較容易找到便宜貨,除一般推案量大的新莊、淡水、林口、三峽外,其實中和、新店過去5年也屬推案密集區,不少成屋都還在投資客手中,賣壓自然比其他地區高,與1月相比,3、4月賣方釋出量就成長3~4成。
除 賣壓大的區域有機會買便宜屋,居住環境條件也可列入房價談判的籌碼,如住家可見福地、附近有變電所、廟宇、殯儀館等風水、健康疑慮的嫌惡設施,或者是像 1997年林肯大郡崩塌、去年國道3號發生走山意外,山坡地房價因此跌幅逾1成,類似災難後衝擊與房子本身毛病愈多,可議價幅度也就愈高,至多可達8折。

法拍屋最多便宜3成

從「物件屋況」面下手,毛病愈多,愈有機會談折扣。對房仲而言,最怕接到的物件 就是凶宅,曾有銷售凶宅經驗的中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示,景氣好時凶宅價格可用7折價試水溫,景氣差時則可有5折機會,不過折扣高低無一定標準, 新聞愈大、傳言愈誇張,價格鬆動可能性愈高。
除了凶宅本身之外,左鄰右舍以及樓上樓下的住戶,房屋價格也可能受到影響,民眾也可據此探價。
除了凶宅,法拍屋通常是「價美物廉」的標的物,104法拍屋網總經理籃茂山表示,目前台北市物件約有市價1~2成折扣,大台北物件若首次拍賣底價已低於市價1~1.5成,即可考慮進場。
中南部法拍物件則有較多折價空間,至多可到7折,除非物件屬不點交或產權複雜,才有機會是5折價,建議民眾填標單時,可視現場標單多寡決定,標單少的話可依底價加5~15%,多則加至10~20%,便能在花費最少的情況下標到最好物件。
而一般較有爭議的漏水、噪音等屋況問題,也是殺價的著力點,看屋時若有大面積壁癌,買方可要求自行處理漏水工程,總價最多可減少2、30萬元,最少僅1、2萬元。

點下放大

預售屋砍價空間2成

要談到較大降幅,通常為屋內有陳舊裝潢,導致買方必須重新花費整理,或者是物件位於1、2米巷弄之內,影響到居家安全,折讓價格才可能較高,每坪至少1、2萬元,最高甚至可到3、4萬元。
實 際從「價格」面廝殺,荷包還能省更多。預售屋或新成屋是買賣雙方直接廝殺價格的戰場,對建商或代銷而言,買方在看房子時,若展現購買實力或誠意,賣方也才 會認真思考成交可能性,否則雙方數次往來好比一場遊戲,最終兩邊成空,不過即使現在有奢侈稅烏雲罩頂,砍價空間多在2成,台北市精華地段可能不到1成。
至於中古物件砍價因為必須先透過房仲交手,買方鎖定物件後,不妨告訴房仲如果價格可更低,願多付仲介費等服務費,促使仲介更賣力成交。

點下放大

便宜購屋面面觀

資料來源:《蘋果》採訪整理

掌握3次談價機會 房價可望砍2成

房地產買賣從看屋到簽約,雙方通常會有3次談價格的機會,扮演好買方角色,表現 付款誠意,每坪單價有機會砍2成。第一次看屋是買賣雙方試水溫的時候,買方如果出價太離譜,代銷業者只會把你視為無效客層,也許連談價可能都沒有,但若做 足功課、表現誠意,首次折價幅度約0.5~1成。

現金付訂爭取折扣

第2次談價是付訂金時,此次可攜帶現金或足以證明財力的信用卡,表現購屋誠意,價格自然會有更多空間,折扣幅度約1~1.5成。
最後一次則是簽約前的再議機會,專案經理通常會加入價格廝殺,買方可以退訂做要脅爭取折扣,專案經理能決定空間雖大,但多數在1.5~2成,少數個案或區域才有機會挑戰2.5成。一旦賣方決定退回訂金時,「就表示買方的價格已經是底價甚至更低。」

選舉前後較好談價

我認為最有效的殺價方法還是「提錢來談」!畢竟多數案場每天來客多如牛毛,案場人員數卻是固定,只有展現實力,才可避免因此錯失買到好物件的情況。
較好的議價時間點是過年前與選舉前後,過年前因為大家會想留一些錢運用,選舉前則因政局比較不安定,案場銷售也會稍嫌冷清,議價空間自然會增加。
口述╱陳少榮 採訪整理╱詹誌銘

點下放大

陳少榮小檔案

現職:翰昌廣告研展部副理
房地產經歷:9年
購屋資歷:換屋族,目前有3間房
買屋教戰守則:
◎首購先選預售屋,擅用工程期款減低一次籌足自備款的壓力
◎做好功課才訪價,不浪費買賣雙方時間
資料來源:陳少榮

減少裝飾物 節省裝潢費

裝潢費用差距主要就是在建材的使用,假設一個實木木櫃要價7、8000元,屋主此時就可選擇系統家具櫃,價格至少就能省下2成左右;或者有很多人買房子是以毛胚交屋,裝潢時就可捨棄石材、改鋪地磚,費用至少能省下一半。
除了可從建材省下費用外,物件裝潢也有先後順序,舉凡牽涉到裝飾、造型的,如餐廳吊板、電視牆、裝飾櫃,在費用不足時,都可優先捨去;但若是生活上會用到的,像是沒有衣櫃,就沒辦法收藏衣物,沒有燈具,就沒法看清房子,這類物品便是不能刪除的。

精挑建材勿因小失大

坦白說,建材費雖然可以省錢,但還是要找對設計師,否則一般人怎會知道真皮與 假皮的差別,矽酸蓋板與氧化鎂板有同樣效果,但卻有不同耐用程度,連安全性都有差,設計師也許會告訴你「這樣比較省錢」,但究竟是表面省錢還是實際省錢, 卻是不能說的秘密,保固1年內沒壞,但剛過保固就壞,才更令消費者氣結!
口述╱林瑞冠 採訪整理╱詹誌銘

點下放大

林瑞冠小檔案

現職:安得室內裝修工程設計師
風格:不拘
接案價格:新成屋1坪3萬元 中古屋1坪5萬元
設計費:1坪4500元
聯絡方式:(02)2368-5299
節約小秘招:
◎運用不同材質達到相同視覺效果,就能真的省到錢
◎材料有不同耐用程度,安全性也有差,表面省錢不等於實際省錢
◎少做不會用到的裝飾,而將錢花在確保基本物件的使用長久性
資料來源:林瑞冠

點下放大

專家意見 考量使用需求 留意轉手性

陳睿榛 住商不動產中和連城店店長
有 些房子雖然便宜,但增值幅度卻不高,因此在認真找出房子瑕疵或風水問題之際,買方最好注意區域物件的釋出情況,同社區如果物件多,在經濟不好時,就容易削 價競爭,且釋出多,未來轉手相對也較不易。公寓產品雖然價格便宜、使用坪效大,但卻欠缺管理;大樓格局方正、生活品質佳,不過價格高、虛坪多,民眾買屋除 了價格,也要考量實際使用需求。

arrow
arrow
    全站熱搜

    ch1109a/張錫堅 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()