談到「還款能力」,就不得不提近來火熱的低利青年房貸。不少首購族在奢侈稅正式上路後,摩拳擦掌準備購入人生第一間房,而如何貸到條件最優惠的房屋貸款,也成了每個人的必做功課,不過房產專家提醒購屋民眾,房貸支出應衡量個人還款能力,最好控制在家庭收入的3分1以內,才不會造成過大的負擔,增加斷頭風險。
為幫助有意願購屋的青年朋友,政府也順勢釋出優惠房貸,以實質政策鼓勵首購自住客購屋。像是行政院就放寬了青年優惠房貸的限制,申請財政部「青年首次購屋優惠貸款」的年輕人,同時也可擇一申請內政部的「青年安心成家方案」或「整合住宅補貼資源實施方案」,且無名額限制,每戶共計可爭取最高720萬元的低利貸款。

首購優貸 已開放申請

政府推出的「青年首購優惠貸款」提供 500萬元貸款,前2年1.64%機動計息,第3年起1.94%機動計息;「青年安心成家方案」提供200萬元貸款額度,前2年零利率,第3年起利率 0.762~2.195%;「整合住宅補貼方案」提供220萬元貸款,利率0.762~1.337%。相較於當前2~2.5%的房貸利率,相當優惠。
以20年本息攤還換算,如果一次搭配2種方案且全額貸款,在利率不變的情況下,「青年首購優惠貸款」前2年每月須負擔還款金額24451元,第3 年起每月負擔25086元;若加上「青年安心成家」方案,前2年每月須多負擔8333元,每月還款金額共計32784元,自第3年起,每月多負擔 8921~10095元,每月還款金額共計34007~35181元。如搭配「整合住宅補貼方案」,前2年每月還款金額共須負擔34337~34903 元;第3年起每月負擔34972~35538元。
目前民眾已可向台銀、土銀、合庫銀、第一銀、華南銀、彰銀、兆豐銀及台灣中小企業銀行等8家公股銀行申請「青年首購優惠貸款」,至於「整合住宅補貼方案」、「青年安心成家方案」,則分別預計於7月、9月開放申請。行政院表示,「青年首次購屋優惠貸款」預計實施到2012年底,並將視房市狀況及民眾需求,決定是否延長。

年收50萬 可買300萬元

管理好的社區通常會相對抗跌,也比較容易轉手,若社區大、戶數多的話,出入人口較多,管理起來較不容易,一般來說,社區戶數以100戶左右是最適合的,建議挑選社區戶數最多不超過150戶的大樓,管理費有一定的規模,由於管理費是永久的負擔,所以購屋前也須先將管理費納入考量。
由於市面上的建設公司品質良莠不齊,購買預售屋前,應避開一案建商或風評不好的建商,許瑞生提醒,房地產是一分錢一分貨的買賣,品質較差的房子可 能會用較低的價格來促銷,若抱著貪小便宜的心態去買,不但房屋品質沒有保障,房價也比較難保值,因此慎選建商相當重要,風評較佳的建商不但房屋品質有一定 的水準,在中古市場上也有較高的詢問度,房價自然保值。

居住細節不能少

就算條件不符合政府優貸,以目前平均利 率1.7%、20年攤還試算,從每月還款金額回推可購買的房屋總價,首購族還是有望成家。家庭年收入50萬的家庭,可買總價300萬元的房子,自備款兩成 60萬元,每月還款金額約11804元;家庭年收入80~100萬的家庭,可買總價500萬元的房子,自備款需100萬元,每月還款金額約19672元; 家庭年收入101~120萬的家庭,可買總價750萬元的房子,自備款兩成150萬元,每月還款金額約29508元;家庭年收入121~200萬的家庭, 可買總價1200萬元的房子,自備款兩成240萬元,每月還款金額約47213元。
從事美術設計工作的黃小姐和先生合計年收入有100多萬,兩人選擇在北市購買小坪數住宅,背負房屋貸款450萬元,每月房貸支出約2萬2000 元,並未超過家庭收入的3分之1,不過黃小姐表示,兩萬多元的房貸對他們來說雖然負擔不會太大,但是她認為是因為沒有小孩經濟才能有餘裕,若是加上教育費 等開銷恐怕還是負擔不起。專家則提醒,年輕人應該更須謹慎注意自身財務狀況,切莫一時衝動,揹下超出負荷的沉重貸款。

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