首重安全 新建案配備24小時保全管理
2011年 10月22日 社區管理大升級
時代演進,住宅型態大改變,以前大家庭一同住三合院或透天厝,要的是一家和樂融融,從沒想過社區管理。
現代人大多住集合式住宅,對社區管理品質要求變多,甚至推出勤務保全,個個身懷絕技,新時代的新社區有哪些新管理,快翻開報紙瞧瞧吧!
採訪╱吳苡辰 攝影╱陳恒芳

【吳苡辰╱綜合報導】隨著住宅型態改變,民眾對生活品質的要求,房屋不再只是提供「居住」的場所,更要貼近民眾的生活,近年台灣房市火熱、競爭激烈,建商推案不只要比地段、比建材,更要比「社區管理」與「社區規劃」。

台灣住家已由最早期的三合院、透天住宅,演變至公寓與大樓等集合式住宅,集合式住宅基地面積、建築規模與過去大不相同,社區規劃也不同,過去除非是「超級好野人」有能力住在聘有私人管家、保全,設有私人泳池、健身房的豪華別墅外,一般市井小民很難在家享受休閒設施。

設計公共空間
新建的集合式住宅少則數十戶,多則上千戶,只要基地條件許可,建商多會規劃公共空間,讓社區住戶共同使用,充分發揮「團結力量大」的效果之外,還可以增進社區住戶互動,常見的公共空間有:閱覽室、交誼廳、健身房、游泳池與兒童遊戲室等。
璞園建築團隊總經理彭國恆表示,建設公司取得土地,會先從基地地段、區域特性去設定住戶屬於哪種族群,再從住戶特性去推估使用需求,再設計社區的硬體規劃,才能真正貼近住戶生活需求,而不只是華而不實的設計。
舉例來說,台北市大安區精華地段的社區,每戶坪數皆百坪以上,住戶多為企業老闆,為符合使用者需求,社區會規劃雪茄室、紅酒品藏區與高級宴會室等偏向靜態的設施。若位於新北市,每戶約40坪的社區,設定購屋族為有子女的年輕夫妻,社區便會規劃媽媽教室、學琴室或兒童遊戲室。

提高購買意願
真正能讓人感到舒適的社區,不能只有社區規劃完善,更要有好的管理,1979年台灣美裝興業公司承做台塑大樓清潔工作,算是台灣「社區管理」(或稱物業管理)的前身,1985年太聯企管顧問公司開始參與建築的規劃與管理,則是專業物管的開始,32年後的現在,台灣住家大樓的物業管理已相當普遍與成熟。
「萬囍」專案經理馬駿逸指出,保全、清潔與秘書管家服務是相當常見的社區管理內容,社區管理首重安全,因此新建案原則都會規劃24小時保全管理,若新建案未規劃社區管理,會降低購屋族購買意願,尤其是高總價住宅,購屋人不僅重視安全,更要全方位的社區管理。
「半山匯」專案經理江建瑜表示:「區域也會影響『社區管理』的重要性,位於偏僻地段的住家,通常會更重視安全性,過去常有朋友想到宜蘭自力造屋,但獨門獨戶無法獨自負擔保全費用,考慮門禁安全後,幾乎都放棄了。」

常見社區公共空間
資料來源:《蘋果》採訪整理

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中庭花園
實用性高,為社區增添綠意,回到家可感覺放鬆,小朋友也可在中庭學步、玩耍,不用擔心車流,頗受有兒童的家庭青睞

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健身房
專業健身房所費不貲,社區健身房雖然相對簡單,但仍有跑步機、腳踏車等基本設施,長期下來還是可為住戶省不少費用,固定戶外運動的住戶,氣候不佳時,也可移到室內活動

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游泳池
賣相佳,可增加部分購屋人購買意願,但日後維護不易,須聘請救生員,導致管理費用過高,幾乎有半數社區泳池不再使用,可能荒廢,常填平當花園

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視聽室
通常是高級住宅與新興社區才會規劃視聽室,設有螢幕、座椅與影音設備,彷若小型電影院,常有商務活動的住戶,也可以舉辦會議

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圖書室
藏書多寡、圖書室品質會因社區維護差異甚大,維護不當很可能會因藏書愈來愈少、書況愈來愈差,最後荒廢

兒童遊戲區
專為兒童設計的遊戲空間,幾乎是有兒童家庭的最愛,但鄰近兒童遊戲區的戶別可要特別小心噪音干擾,多數是新興社區才會有此規劃

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成屋管理好 房價貴1成
【吳苡辰 ╱綜合報導】愈來愈多購屋人會將「社區管理」列為購屋必要條件,21世紀不動產新店安坑加盟店店長何建鈞表示,除了60歲以上的族群,住慣透天或公寓,沒有繳交管理費的習慣外,多數購買大樓的民眾,只要經濟能力許可,都會選擇管理優良的社區,特別是女性或有小朋友的家庭,更重視門禁與居家安全。
在成屋市場中,「社區管理」幾乎是決定房價的最大因素,同區段規劃相似的社區,社區管理好的社區,房價大概會比一般社區多約1成,以新北市新店區安民街與安德街一帶為例,屋齡10~20年的大樓,無管理每坪22~25萬元,有社區管理的大樓每坪23~26萬元,管理好的大樓每坪更可達25~28萬元。

交屋逾5年運作較穩定
信義房屋縣府店店長陳世曜舉居住桃園市龍安商圈、自身經驗為例:「10年前武陵狀元、麒麟香榭社區,坪數相當的透天別墅總價皆約950萬元,前者無社區管理,10年過去,房價下跌至約750萬元,後者社區管理良善,現在仍有950萬元的價錢。」
在新建案市場,公共設施多元的社區可增加賣相,提高購屋族購屋意願,但在成屋市場就不一定,因為公共設施豐富表示管理費與公設比都比較高,會購買成屋的族群,預算相對有限,會想把錢花在刀口上,往往細算房屋坪數及管理費用後,就打消購屋念頭。
還有不少「華而不實」設施,交屋後便荒廢,最常見的是游泳池,游泳池用水量大,須聘請救生員,維護費用驚人,幾乎有半數社區泳池最後養魚成水池或填土變花園。何建鈞建議,交屋後1~2年的社區,不定性大,設施變更他用可能性也高,如果交屋5年以上的社區,設施仍正常運作,未來荒廢可能性較低。

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建商說法 建商代管愈久品質愈佳
彭國恆 璞園建築團隊總經理
社區規劃與管理會因地段、價位、戶數與住戶特性而不同,有時也與趨勢相關,舉例來說,近年環保意識抬頭,綠建築成建築業當紅炸子雞,部份建商規劃時,抱著「別人有我們也要有」心態,但卻只能規劃出「半套」綠建築,因此民眾購屋前要慎選口碑好的建商。
「社區規劃」是硬體,容易複製,也容易觀察,「社區管理」是決定居住品質關鍵,是種軟實力。社區管理好的社區,住戶會有幸福感與認同感,但社區管理須經時間考驗,新成屋與預售屋都難以觀察,許多社區在交屋後不久,便將社區管理責任與權利移交管委會,此時易因管委會運作不穩定,降低管理品質,相對地建商代管時間愈長,愈容易維持品質,穩定度愈高。

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物業公司說法 物管服務滿足生活需求
張晉銓 台灣國際物業管理顧問公司總經理
過去的建築,只是單純地提供住戶「住的需求」,隨營造與科技不斷進步,加上住戶對生活需求與品質的增加,住家不再只有「住」的功能,還會規劃許多公共設施來提供居住之外的休閒功能,好的建築不能只有硬體規劃,必須軟硬兼顧,因此物業管理業因應而生。
常見的有保全可控管門禁、代收郵件,秘書代為處理住戶與社區生活事宜,最近為提升物管服務,培訓18般武藝勤務保全,提升居家安全。

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