京澄建設 完美融合代銷優點

2011年 12月27日

特別企劃
「我們是專業規劃團隊,這是一般建商所沒有的先天優勢。」身兼京澄建設董事長及圓石灘廣告公司總經理的蘇松棱確實有條件這麼說,由於背後擁有完整的代銷團隊支援,最為清楚消費者要的是什麼,雖然京澄推案量不算多,可是憑藉著這項優勢,個案總是大獲好評且快速完銷。

 

「演而優則仕,是很多代銷的夢想。」京 澄建設董事長同樣也是圓石灘廣告公司總經理的蘇松棱說,代銷總是幫業主土地評估、規劃個案、銷售建議,但說到底還是幫別人抬轎,因此建商如果本身擁有代銷 背景,在個案規劃方面絕對再好不過,就是這樣一個念頭,於民國94年成立了京澄建設
成立之初,內部原本屬意的是「京城建設」,一查之後發現該名是高雄極具知名度的老建商,便保留原音改為「京澄建設」。蘇松棱進一步說明,「京」代表市中心,「澄」代表乾淨、清澈,所以從字面上便能瞭解,京澄建設是個在市中心推出高品質個案的建商,且老本行是代銷事業,更能展現出規劃細膩的一面,至於營造則交由專業團隊來執行,各取優點、分工清楚。

首重地段 準確評估客層

「地段、規劃與選材是京澄三大中心理念。」蘇松棱指出,房地產大 亨川普所大談的地段論,絕對是京澄推案的首要考量,舉例來說,同樣產品放在市中心與郊區,其價值性就是不同,尤其以這幾年來看,市中心房價早已拉出一波漲 幅,郊區房價還是在原地踏步,孰優孰劣,不必多做說明,因此京澄建設不怕土地貴,只怕地段不夠好;再者,京澄建案主要鎖定首換客層,坪數不會動輒百坪起 跳,有效控制產品總價,讓想住市中心的消費者,都有能力買得起,這很重要。
代銷出身的蘇松棱,很清楚什麼樣的地點該推什麼樣的產品,這是傳統建商較為欠缺的市場敏銳度,他也自嘲背後沒有大金主,準確評估區域屬性,可大大降低推案風險。「桃園某些地區可以賣給台北客,但某些地區就不適合,推案就是要把房子賣掉,這才是最終目標,其他都是空談。」

產品規劃 引入代銷長處

談到產品規劃,是京澄建設最引以自豪之 處,因本身經營團隊具豐富代銷背景,許多居住上的小細節都下足功夫。除了代銷團隊在背後的全力支援外,內部也不斷學習及參考其他個案,轉化為適合京澄的元 素。「任何一個建商不可能毫無缺點,因此必須不斷地學習與進步,但無庸置疑,京澄每個案子都是代表作。」
蘇松棱說,規劃就是要從人性思考出發,怎麼樣的規劃符合居住需要、怎麼樣的規劃不該出現,這些都是靠經驗的累積,這是他的老本行,因此比誰都熟 悉。「我們很能善用自身的強項,集團隊之力把每個案子都弄到最好,負責任地面對每個客戶。」他認為,地段很重要沒錯,如果產品規劃跟不上,只是白白浪費了 一塊好建地,唯有適得其所的產品,才能在百家爭鳴的房市中取得能見度。

建材施工 力求品質至上

雖然具代銷背景,但京澄建案在施工品質 與建材選用上,才是大受好評之處,以「京澄達爾菲」為例,混凝土透過試驗所測試,開出配比單後再進行作業,如此可大大提升結構強度,而建材皆選用一線品 牌,像是冠軍磁磚、TOTO衛浴、鵝牌氣密窗、ICI乳膠漆,確保建案能維持高品質;另外,樓板厚度加至18公分(未含磁磚),提供居住者免於樓地板噪音 之苦。「即使這些會提高營造成本,但對的事情就該去堅持,這是品牌經營最關鍵的過程。」
蘇松棱強調,從早期的八德透天案,到近期的「京澄謙里」與「京澄達爾菲」,都是秉持著同樣信念來打造建築,所幸堅持並沒有白費,住戶對產品的好口碑,就是最好的回報。「我不敢說能提供100分的產品,但有信心可達到95分,無論是建商或代銷,幫人一圓成家夢,是從事房地產應該有的正面態度。」

品牌經營 踏實不走捷徑

「像我們在做防水,第一步是先去除牆面 的水泥渣,別小看這動作,日後會不會漏水就看這步驟。」蘇松棱接著說,品質好壞往往決定於細節,或許很多東西消費者未必看得到,可是做為一個負責任的建 商,不應該忽略這些步驟,京澄始終強調品質至上的居住經驗,絕不會因為麻煩或省成本,造成日後住戶居住上的不便。
他強調,經營房地產沒有捷徑,且京澄公司規模不大,無法與一些大建商相提並論,因此經營品牌相對辛苦,光靠代銷的包裝與規劃絕對不夠,必須要深入 到建築本身才是正途,所以每個工地總是巡了又巡,發現哪些不好的地方就打掉重做,看似無謂卻讓京澄品牌口碑在桃園快速拓展開來。「做房地產有很多種方法, 我選擇最笨但最踏實的方式。」

自我要求 提供最好服務

目前「京澄達爾菲」正在進行外牆工程, 但已隱約看出建築外觀。「消費者的第一印象很重要,而這個印象絕大部份來自外觀。」確實,從日前剛完銷的「京澄謙里」到「京澄達爾菲」,都看得出京澄對建 築外觀的重視。蘇松棱指出,京澄不拘泥制式的建築外觀,完全是根據地段特性進行規劃,台北客喜歡的,桃園當地客層不一定接受,反之亦然,但建築外觀必須能 馬上吸引往來目光,沒有客層問題。
「最終還是要回歸到基地條件,如果先天不良,後天再怎麼彌補都有限。」從蘇松棱多年的代銷經驗來看,消費者一定先看地段與機能,能夠接受後才會看 屋,所以只有地段對了,產品規劃才會成為焦點,前頭不對,產品再怎麼好都很難加分,接下來京澄還會在中正藝文特區及武陵高中推出兩案,地點上都屬於市中 心,各方面機能都很到位,屆時會推出什麼樣的案子,令人期待。
至於未來事業版圖計劃如何擴張,蘇松棱倒是沒想太多,他說:「先把手頭上的每個案子都處理好,後續走向不是現階段該去關心的,而無論做代銷跟建商,把服務做好、讓客戶滿意,這是他對自己的要求,也是整個團隊努力的方向。」

蘇松棱 Profile

年齡:1967年
星座:天秤座
學歷:南亞工專
現任:京澄建設董事長、圓石灘廣告公司總經理、桃園縣代銷公會理事長

 

 

 

 

 

企劃執行/陳英寰 攝影/陳義元 版面設計/楊雅淳 壹週刊行銷企劃部製作 擁有成熟代銷團隊的支援,京澄產品表現總是具高度質感。擁有成熟代銷團隊的支援,京澄產品表現總是具高度質感。京澄推案首重地段,唯有好地段才能展現建築價值。京澄推案首重地段,唯有好地段才能展現建築價值。蘇松棱認為,推案必須考慮區域屬性,像是成功路就是以區域客層為主。蘇松棱認為,推案必須考慮區域屬性,像是成功路就是以區域客層為主。

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