特別企劃
馬政府順利連任,政府打房腳步是否就此停歇?
高達6成民眾看衰房市, 但業者推案動作絲毫不減,房價究竟會越堆越高,還是面臨崩壞?詭譎的2012現在才正要展開。

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01 民眾看衰 建商喊降 交易量急凍

總統大選平和落幕,對有購屋意願民眾而言,最為關注的無非還是房價會不會往下修正?如果會調價,那到底會調多少?什麼時候、什麼價格才是買房子的最佳時機?馬政府選前喊的居住正義還算不算數?相信不少民眾心中仍滿是疑惑。

不等329 500億案量提前起跑

根據信義房屋於上月15至20日調查網站會員的購屋意向,就有62%的網友看衰 未來房價,超過6成的民眾認為房價將下修5%~10%以上,這是買方的看法,但是賣方卻不這麼認為,依照國泰房地產指數所公布去年第4季預售屋、新屋市 況,台北市可能成交價每坪68.85萬元、新北市每坪37.04萬元,雙雙創歷史新高,部份賣方因大選結果符合市場預期,紛紛往上調高售價,造成買賣雙方 心理期盼不一,對價格欠缺合理共識,造成大台北地區房市交易量大幅萎縮。
雖然有部分建商在過年期間提出低價標售作為銷售方式,但畢竟是做餘屋出清動作,以「環遊郡」為例,建商老早就結案並且獲利了結,這次純粹利用選後 買氣大開,將餘屋出清換成現金,而在選前喊出大幅下修的興富發建設,選後卻沒看見後續動作,各家建商其實心中明白,馬政府繼續執政有利於穩定政經局勢,也 有助於房市回溫,因此還沒等到傳統329檔期,台灣的5大代銷就急著搶先在2月上旬推案,總共推了15個案子,總銷金額達到532億元,超過往年2月的推 案量一倍有餘。

興富發開第一槍 同業跳腳

2011年建商營收、獵地王的興富發建設董事長鄭欽天,在過年前投下一枚震撼 彈,宣佈興富發的新建案都先調降15%以上,士林區「台北院」和內湖區「日湖百貨案」更要一次降價25%,造成市場一陣騷動。鄭欽天表示,由於各界看跌今 年房價,因此除台中、高雄中南部地區,大台北房市將下跌15%,房價回檔符合市場預期,並吸引首購族群進場購屋。
這番發言引來遠雄集團董事長趙藤雄重砲痛批興富發「欺騙民眾」,並表示遠雄不會隨之起舞,三峽、林口、新莊的案子將維持不二價。面對同業的激烈反應,興富發建設發言人廖昭雄則回應,房價本來就是市場供需決定,當然會配合市場改變調降或調漲,價格不是誰說了就算。

建商全力拼現金 房價可望下修

針對營建巨頭興富發宣告降價事件,戴德梁行總經理顏炳立表示,營建F4(興富 發、長虹、華固、遠雄)手中土地存量最多,目前市況不好,最有可能跟進降價換現金。他認為,預售屋賣壓大,價格下修是必然趨勢,今年台北市中心成交價可能 微幅下修5%,外圍可達10%,民眾買房不要等,價跌就買,有空間就追價,至於新北市中永和、板橋的高價住宅,成交價會再跌2成。
興富發自砍房價,連帶讓許多銀行授信業者吃驚,包括土銀、台銀、合庫等大型行庫更是緊縮對個人所得能力與擔保品價值的認定,目前全國銀行房貸基本成數仍維持7成,但視地段、建物價值、個人還款能力等條件,仍有差異。

買賣價格無共識 交易量委縮

從需求面來看,雖然一月份房市表現就像天氣一樣冷,交易量宛如籠罩在冷氣團中,但是選後、年後氣氛就全然不同,不僅看屋人潮明顯增多,春節期間更因台商回台過年,案場來客數增加約30%。
除了台商外,永慶房產所公布的最新購屋趨勢調查結果顯示,選後看屋人數增加了50%,同時也有40%的民眾認為適合進場購屋,相較選前提升 10%,而永慶房產店頭數據則顯示,選後新增的買方較選前量增50%,願意出價的買方也提高15%,顯示出需求面其實是存在,只是因為買賣雙方對於「價 格」的期望值不一樣,造成了買賣兩嫌,市場衝不出交易量。

 

 

興富發建設小檔案

成立時間:1980年
董事長:鄭欽天
實收資本額:72.8億元
去年營收:212.42億元
欲降價個案:
●北市士林區「台北院」原預定每坪120萬,降至90萬元
●北市內湖區「日湖百貨案」周邊建案開價每坪100萬元,降至每坪75~80萬元

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02 趙藤雄:實價課稅 全民受罪

「實價課稅根本就行不通!」遠雄企業團董事長趙藤雄日前接受專訪時,如此 斬釘截鐵的表示。他認為台灣現階段不動產賦稅制度複雜,且房屋、土地的成本與價值認定困難,加上登錄量體明顯不足,若貿然實施政策,牽涉層面太廣,恐衝擊 整體房市,會選擇現在接受專訪,最主因是不希望政策被誤導,或是選前被模糊焦點,影響全民財產縮減及國家經濟發展,失去了真義。

喊出口號聳動 不代表是專家

趙藤雄認為,目前台灣針對不動產課徵的稅制,係根據憲法「平均地權、漲價歸公」 的規定,因而衍生出公告地價、公告現值及房屋評定現值3種機制,以課徵土地增值稅、地價稅及房屋稅;然而無論是哪種稅負,其課稅基礎皆非實際成交價,除此 之外,還有財產交易所得稅、契稅、印花稅,甚至是奢侈稅、遺產及贈與稅等多重稅制必須繳納,若未廢除以上所列,再加增一條「實價課稅」,將成為變相的全民 加稅。
再者,各界對於「實價課稅」的看法意見分歧,在各自解讀的狀況下不僅定義模糊,所指的稅是哪些,也應該先釐清,因為房子必須要「先繳稅、後過 戶」,若「實價」認定產生爭議就無法過戶,影響到不動產流動甚至是後續交易安全,牽涉層面既廣又深,絕不是單方面由所謂專家帶頭喊口號,就要特別重視驟然 作業,若未全面了解房地產整體結構,就貿然執行實價課稅,將為日後經濟發展帶來嚴重後果,不能不重視。

九成未曾買賣 實價無從考究

趙藤雄更進一步表示,目前全台現有住宅約812萬戶,而廠房約125萬家,加上 店舖、商辦大樓及土地,乃至所有農地、農舍、山坡地等,全數估計有超過1500萬案件,完全都沒有登錄原始成本。依據每年全台移轉件數約40萬戶,全部移 轉過戶至少需要40年才有可能達到實價登錄,甚至更長,這還未扣除同一戶多次交易會重複計算者。所以在相關配套措施及稅制尚未完整規劃前,短期根本無法計 算原始成本,更難以達到公平客觀的正義訴求。
再以交易最熱絡的台北市為例,統計房屋總戶數約107.7萬戶,每年房屋買賣成交量占全市房屋總數僅4%~7%,累積28年才成交107萬戶,時 間不算短,當然台北市還有從來沒有交易或是從繼承贈與而來的房屋,所以在沒有買賣房屋、土地的情況下,根本無從根據實際交易價格,課徵相關稅收,若實施全 面實價課稅,毫無標準可言。

修法不公將引民怨 周邊產業受影響

若採取實價課稅政策,相關後遺症也發人省思。首先,區分「自用住宅」與「非自 用住宅」,就容易引發爭議。比方說買一戶上億豪宅登記為「自用住宅」就不用列入實價課稅,但另一位民眾購入第2間房出租,儘管是一間小坪數套房,就是為 「非自用住宅」必須課稅,如此才是不公不義,無道理可言。
接著再說到「建物」與「土地」之間,稅率該如何認定缺乏客觀標準,亦或是法拍屋必須先扣除土地增值稅才能償還銀行,若實施實價課稅,金融機構受償 額度將大減,衍生出的金融風暴,是否已有預防措施?若因為執行實價課稅造成不動產流動性大幅降低,周邊相關產業同樣會受到牽動,引發就業機會降低,後續國 家稅收反而減少,變成經濟環境惡性循環,相信並非全民樂見。
房市熱絡象徵著經濟發展強盛,全台將近有792萬戶的自有住宅,在高住宅自有率的情況下,民眾擁有的不動產總值約新台幣40兆元,若房地產價跌1%,就意味著總資產少了4,000億元,民眾財富縮水,所謂的公平正義何在?

人事時地物 都是影響價格的關鍵

房地產交易價格影響因素甚廣,就算是同棟大樓、同一樓層、相同坪數,但交易時 機點不同,甚至是交易對象不同等,都會影響到實際成交價格。毫無爭議的,舉凡國際精品或高級房車等交易市場,售價都存在有「名牌」光環,只要消費者能接受 也負擔的起,就是成交價格。市場總有符合不同族群需求的商品,提供消費者挑選,同樣道理,房地產也不例外!
不同的建商,公司經營理念也大不相同。從基地規模、產品規劃、建材選擇,設備機能,到施工品質與技術等,在在都會影響價值變動,若是透過打壓房市,要求「齊頭式的平等」,如此做法令人匪夷所思。

提升民眾薪資所得 才是根本之道

趙藤雄強調,他並不反對實價登錄機制,反而認為如此能協助健全房市環境,但同業間惡意炒作絕不可取,不僅嚴重影響到社會大眾觀感,也容易導致房地產整體體質失衡。
他說到,台灣這20幾年來未能再創台灣奇蹟,甚至由過去四小龍之首變成四小龍之末,如今失業率為亞洲四小龍中最高,平均國民所得僅2萬美元,而新 加坡卻已達5萬美元,期許隨著總統大選順利落幕,新內閣能更有國際觀,正視經濟發展與國民所得成長等各項問題,改善投資環境,讓熱錢持續回流,讓台灣成為 亞太運籌帷幄中心。最重要的是應照顧人民的就業機會並提升薪資所得,讓人民都有能力買房子、安居樂業,台灣未來才有機會永續富足下去。

 

 

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03 黃烱輝:政府帶領房市朝良性發展

代銷全聯會理事長黃烱輝指出,隨著總統大選底定,結果合乎多數人期待之 下,房市交易逐漸轉趨明朗,可以從春節期間各地看屋及成交組數增加的現象中觀察,但今年國際整體大環境不好,加上政府制定了一些防止炒作的政策,因此房市 勢必回歸基本面,前幾年常見的房價創新高或是齊漲齊跌的情況可能不再復見,除了特殊區段外,大部分個案在價格上均會進行回檔整理,往後房市會著重在個案表 現,而個案表現則以地段條件最為重要。

大環境影響 房市回歸基本面

大部分個案價格進行回檔整理,但是調整幅度隨著地區而有所不同,像是南部地區本身就沒有太亮眼的漲幅表現,因此一般產品頂多是一坪幾千元的調整空間,但新北市部份地區相對調價空間就比較大。
其實,建商也樂於見到房價不要過分上漲,沒有道理的亂漲,難免日後會泡沫化,這樣只會對房市造成傷害,但同樣不建議政府太過干預房市,如果過度干 預而偏離市場機制,進一步造成價格崩落,對台灣經濟絕對是一場災難,因此政府該將房地產帶往良性發展,最重要的是房價不偏離市場行情。

空餘屋數量 落實及建立統計制度

黃烱輝認為,房市今年尤其關鍵,在歷經幾年的多頭行情,終於短暫沉澱回歸基本 面,而地政五法、奢侈稅、豪宅稅等等房市相關政策,如果經過全面考量、具有完整配套,以制度面促使房市交易健全,這樣確實是全民之福,舉例來說,現階段政 府還沒有落實空、餘屋的普查,也沒有制定出一套符合現實的統計方法,現階段空、餘屋數量的統計,大部分委託學術單位來做,標準不一,甚至有學者把餘屋的認 定,採取當年度變更登記的方式來統計,如果在當年度推出的建案,在12月底為止,沒有變更屋主的戶數,都認定為餘屋,即使是11月份才落成推出的新建案也 是如此,這樣的數字不夠精準,也容易產生錯誤的資訊。
他進一步說明,銷售方式南北大不相同,北部多採預售制,南部則為成屋為主,通常南部一個建案需要2~3年的去化時間,再加上成屋後銷售,那樣子方 式的統計數字一點意義也沒有,只會誤導民眾,讓民眾誤以為餘屋量很多,這標準的「以台北看天下」;除了空、餘屋外,房屋自有率的認定也是如此,以政府的認 定方式,台灣的房屋自有率高達87%,比起日本的40%,英國的60%都要高的多,但事實上呢?如果真的有這麼高,台灣怎麼還會有這麼多的無殼蝸牛?

解讀錯誤資訊 未見真實房價

黃烱輝表示,原來政府認定的房屋自有率,是以戶為單位,而不是以個人為單位, 如果你與父母同住,那在自有率的認定,你也是有房子的,只要住在那棟房子的直系親屬皆然,大家都瞭解這樣子的認定是有問題的,影響就是造成自有率的高估, 房屋需求率的低估,在錯誤的空、餘屋以及房屋自有率的資訊,很容易讓購屋者對房價產生錯誤判斷,幾年前的台北就是最好的例子。
大約3~4年前,當時如果以每坪30~40萬元的價格買新店,可能已經覺得有點貴,因此想再等等看,但是等了幾年,發覺當初沒有買是錯的,因為現在一坪已經漲到60~70萬元,這就是錯誤資訊所造成的誤導,對購屋民眾不公平,也對背負炒作之惡的建商不公平。

房市導向良性 政府施政重要目標

同樣的,現階段所要做的實價登錄恐怕也是如此,房價透明化的好處,讓建商及民眾都可以有個正確的行情參考,對買賣雙方及房市發展都有正面好處,但是重點是資訊的透明化要到什麼程度?要不要秀門牌?要不要秀屋主的資料?
雖然這一些都是小細節,但是對民眾個人隱私的保護卻息息相關,政府在擬定政策時,千萬不可草率上路、便宜行事,如果整體配套完整,不論是業者或是民眾自然會全力配合政策推行,讓台灣的房市回歸正常發展,這正是2012年最重要的目標之一,也是政府應馬上努力去做的事。

 

 

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04 徐佳馨:豪宅商辦 選後買氣逐步回溫

兩岸的關係牽動著台灣房市,總統大選之後,馬英九連任成功,代表著在這4年內兩岸關係不會變化太大,穩定的兩岸關係對於台商、企業主這種高階資產者來說,會比較願意進場投資不動產,其中又以豪宅與商辦產品會較受到喜愛。

大選效應 豪宅買氣明顯增溫

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,台商或是企業主進場會帶動豪宅的房價,像是台北市大安區、中正區、信義區與台中7期、高雄美術館特區等,都是今年受到矚目且房價值得期待的區段。
去年開始豪宅產品逐漸退燒,主因是豪宅產品釋出較少,加上買賣雙方對價格認知差距太大,目前市場上的豪宅大致可分為兩種,一種是較具知名度、有景觀、或是有名人居住的真豪宅,由於較具保值性,因此屋主認為沒有好價錢就不賣而選擇惜售。
另一種是2005年之後推出的預售屋,在交屋後房價已有一波漲幅,但是這類型的產品可能位於不是很優質的地段、規劃上有部分缺陷、沒有名人居住、或是建商較不具知名度,屋主出售時不願降價,造成買賣雙方對於價格有明顯的拉鋸,造成豪宅產品的交易量萎縮。

中古屋買氣膠著 價格可能下修

中古屋市場買氣呈現膠著,主因是房價沒有明顯的下降,與民眾期待的價格還是有 落差,加上房貸利率低,屋主不急著脫手。徐佳馨指出,今年房市會不會回復買氣,取決於房價鬆動的時間跟幅度,只要房價往下修正,交易量就會成長。而就今年 整體房市而言,房價不太可能大幅往上提升,甚至可能會有1~2成的下修空間。
若民眾今年想買房,可以留意幾個時間點,首先在329檔期之後,如果建商的銷售狀況不理想,屆時會有較大的議價空間。而6月1號之後,會有一批奢 侈稅到期的房屋,可能會有一波拋售潮。此外,預計今年7月上路的實價登錄政策,造成部分賣家心態上的恐慌,很多人認為實價登錄就等於房市崩盤,不過目前包 括中國大陸、香港、新加坡等國家都有實施實價登錄,房價並沒有崩盤的現象。
整體而言如果今年房價修正幅度不大、市場也沒有什麼鬆動意願,買氣回溫可能要等到第3季或第4季,因為市場上仍有一定的居住需求,到下半年買方還是會進場,而低總價的自住產品在今年會有比較好的銷售成績。

 

 

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05 莊孟翰:台灣房地產漲勢不再

淡大產業經濟系副教授莊孟翰認為,去年歷經奢侈稅、歐債危機等連番襲擊,台灣房市轉趨冷靜,今年開春有興富發建設自砍房價25%,即便選後房市不確定因素排除,但預料2012年的台灣房地產漲勢不再。
莊孟翰指出,全世界都在跌,沒有道理台灣不跌,但北市房子接手力道強,最多只有1成降幅,與政大地政系教授張金鶚看法相同。而新莊、林口、三峽、淡水這2年面臨交屋壓力,會有2、3成降價空間。

房市低點 應落在第4季

莊孟翰表示,探討房價下修多少,須先釐清是「開價下修」或「成交價下修」。新 北市林口、新莊、三峽等量大且多的推案區,自然是房價下修指標關鍵區,一但出現負面消息影響,成交量就會受到波及,開價若下調,成交價也就可能跟著連動。 以林口、新莊而言,目前開價與最早開價相比,幾乎是倍數成長,跌幅也就應該會跟著景氣下滑而體現。至於實際成交便必須等區內斷頭戶出現,逼使該區形成房市 連鎖急凍效應。
在新北市林口、新莊、三峽等重劃區量體爆量、價格進而盤整的局勢下,去年底房市大熱的桃園上南崁、八德、大有等生活圈,今年價格恐將面臨跟著修正 的局面,至於下修幅度多大,莊孟翰認為,桃園除了中正藝文特區外,其他地段原本行情就不高,下跌幅度也就有限,應會在10~15%之間。而新竹因量體過 大,土地也豐,房價同樣可能下修10~15%。
他認為今年房價最低點會落在第4季,走勢最大差異,應是「V形」與「U形」同時存在,台北市精華地段的商辦與店面今年應會呈現「VV形」走勢,而一般產品受到超額供給與預售屋大量交屋雙重賣壓影響,將在年底觸底而盤整二至三年,應會呈現「U形」走勢。

 

 

06 建商餘屋量少 短期難見降價潮

房價究竟會不會下修?其實可以從建商態度得知一二,如果連他們也看衰房市,就不會大選之後爭先推案。雖然去年底、今年1月整體房市交易量大為縮減,但是卻不見餘屋賣壓。
根據上市建商最新的第3季財報,有近8成以上的上市建商,並沒有餘屋去化的壓力,尚未銷售的房屋數,大多只佔總資產的1成以下,其中成屋率最高的 建商分別為皇翔27%、鄉林27%及京城22%等等,數字均在正常範圍之內,而近8成的建商均在10%以下,餘屋量相當的低,像是近期大動作喊出降價的興 富發建設成屋率也僅僅3%而已,餘屋庫存都在正常合理範圍內,大部分建商並無出現餘屋賣壓,沒有餘屋賣壓就不會出現降價求售的現象,因此民眾所期盼的「跳 樓大拍賣」,短期恐怕不會出現,量縮價穩的格局應還會持續下去。

馬政府連任 房價暫時獲得喘息

不僅如此,大台北地區近期9個即將開賣的新建案,包括遠雄中和區「遠雄香奈 園」、新莊區「遠雄巴黎公園」,每坪開價75萬元,汐止區「遠雄U-Town」每坪開價45萬元。雖然遠雄集團日前發函澄清:「中和區、新莊區、汐止區3 推案尚未開案,開價未定。」但是一般預估價格仍是偏向往上發展;另外,內湖區「長虹天璽」、中山區「東西匯」2案,接近豪宅型產品規劃,若依之前熱度,開 價可能接近200萬元,但如今每坪開價120~150萬元,顯示建商開價策略將維持平盤或微幅上調,以往動輒創天價的情況,今年預期將少掉很多。
總和來看,馬政府的連任,讓成為眾矢之的房價問題,暫時獲得喘息的空間,但事實上,多數民眾薪資結構跟不上房價,房市蓬勃變得相當虛幻,選前針對 「居住正義」所制定的法案,最後效果還剩多少?令人相當存疑;再者,民眾期望房價下修的聲音,不會消失只會越來越大,沒有連任壓力的馬政府,是否會正視這 樣的聲音還值得觀察;總之,大選結束了,但房市詭譎的2012才正要展開。

 

 

民眾意見

 

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梁小姐 43歲 絲情髮藝店長

台中市目前空屋率高,但新房子還是在一直在蓋,現在薪資又不高,物價還 是不斷的在上漲,很多人想買房子但是還是買不起,像是我現在租的店面,屋齡不斷折舊,而且也不是在熱門的地段,但是房價還是不停地在上漲。我覺得總統選舉 前跟選後感覺沒有什麼改變,房地產都是有錢人持續在投資,老百姓一樣買不起,希望未來房價能平價一點,讓一般雙薪家庭都能負擔的起,才能讓我們產生慾望去 購買。

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許小姐 31歲 設計師

我之前就一直想買房子,看屋也有一段日子了,前陣子有建商喊出降價,可 是我覺得房價還是撐在那,沒有下降的趨勢,總統選舉前政府一直在打房,好像沒有看到明顯的成效,希望政府能讓房價下降,至少應該讓房價回歸到合理的價格, 而不是讓建商一直炒作,不然現在比較熱鬧的地區房價都好貴,比較便宜的都在很偏遠的地方,今年還是會等等看房價會不會下降一些,如果有看到適合的房子,房 價又合理的話,那我可能就會考慮進場買房。

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葉育昌 26歲 程式設計師

現在年輕人的薪資不高,可是房價卻一直漲,不管是誰選上總統,對我們年 輕人來說,房子還是一樣買不起。而且像新鮮人薪資這麼低,大學畢業去找工作,薪水大概都2萬多,還要扣掉基本的生活開銷,一個月也存不到什麼錢,存錢買房 子感覺是很遙遠的事。我覺得不管是誰當總統,應該都要照顧到社會上的各個階層,雖然政府有青年貸款的方案,可是連自備款都存不到了,怎麼可能去貸款買房 子。現在台北有蓋合宜住宅,希望未來其他縣市也能有像這樣房價便宜的房子可以買。

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