善用青年成家優貸卡位 奢侈稅開徵精算成本

2011年 03月12日

【詹誌銘╱綜合報導】存下150萬元後,若沒有買房自住需求,也可投入房產進行投資規劃,房地產業者建議,房產投資行為應以精華區域出發,若無增值空間至少有保值效果,如精華地段還是有總價較低的30、40年老舊公寓,可善用區域拉抬效益達到增幅。不過,近日奢侈稅議題造成民眾出現觀望心態,精華區的獲利空間是否如過往預期,則是投資前應關注焦點。

住商不動產桃園中正店店長賴彌韜表示,近年房地產火熱,所有的買方都希望自己是賺錢的一方,「但不是每個物件都能穩賺不賠,還是要留意區域是否具話題性。」

中正藝文區公寓500萬

以桃園中正藝文特區而言,目前豪宅價格已喊到每坪40萬元,一般3~4房的換屋產品,每坪開價也到30萬元,造就外界「高房價」的印象,加上又有藝文展演館的話題,讓該區域一直是近年桃園房市話題的中心。
但 精華地段還是有便宜物件可尋,中正藝文特區或附近仍有總價500萬元的20年公寓,或是10~15年的電梯大樓,甚至還有中庭、警衛管理等附加條件,每坪 單價約10萬元,因為單價低且又是話題地點,之後轉手也較容易,增值空間也不言可喻,例如「竹城東京」面公園的產品,2004年成交價每坪約13萬元,現 在帶裝潢的產品每坪已成交超過25萬元。
房仲業者低調表示,有成交雖然就是行情,但天價畢竟還是特例,不過這也突顯精華地段的增值空間,令人咋舌。

青年優貸前2年息1.5%

東森房屋淡水店店長王澤生則認為,首購族要靠投資房地產賺錢不是不可能,不過方 向得轉一下,「利用租屋或租店面當包租公的方式,若自備款不足,一般民眾很難達到,但可利用政府『青年安心成家住宅補貼』或『青年安心成家購屋優惠貸款』 的前2年1.5%或零利率,先行卡位,瞄準較具增值潛力的產品,利用增值部分存下更多桶金後,再作進一步投資,或是在寬限期內,手上資金比較寬鬆,可再做 其他像是基金、股票等投資,發揮最大的搶錢效能。」
不過,近日因政府開徵奢侈稅議題發酵,精華地段的一舉一動都將成為眾人關注焦點,就連建商也多處在觀望狀態。
業者表示:「精華地段投資客原本相對就多,但來人成交狀況是否因此受影響,恐怕還得時間觀察。」因此,增值空間是否能補足被課的稅金,投資出手前,最好仍須審慎思量。

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好友集資買樓出租 學生套房 酒店式公寓 報酬高

【詹誌銘╱綜合報導】目前房地產可投資的產品,以店面、套房、酒店式公寓等項目為主,房仲業者估計,學生套房投報率視地區而定,要達到3%的淨利目標不成問題,酒店式公寓則有5~8%高報酬,至於精華區店面產品因總價較高,建議不妨三五好友集資投資,將小錢效益發揮最大。

學生套房報酬約3.8%

目前北台灣各大學周邊套房報酬率平均約3.84%,數字雖然不算太高,但因出租客群穩定,只要屋況不差,房屋都有基本保值功能。東森房屋淡水店店長王澤生認為:「在大學周邊當包租公,確實有基本獲利,如果屋況稍加整理裝潢,租金價格可再提高,獲利自然也跟著拉高;但必須注意,當包租公並非無本生意,還是必須把貸款利息、維修成本等支出計入,才不會落到只賠不賺的慘況。」
受惠兩岸交流熱絡,近年大台北興起不少酒店式公寓產品,因多半有物管代租代管服務,報酬率比一般租屋市場更高,不過因總價較高,自備門檻也跟著拉高。

酒店式公寓報酬逾5%

以台北車站旁的「京站」為例,總價最低840萬元起,雖與750萬元的差距不大,報酬率更高達5~8%,但「京站」專案經理吳雅雯表示,因販售的是使用權,銀行貸款最保守估計為5成。建議想投資這類產品的民眾,不妨可三五好友集資揪團,獲取穩定報酬。
至 於店面產品總價更高,想用150萬元買到精華區店面實在很難,多半只能買桃園、新竹的二、三級商圈店面,房仲業者指出,精華區店面價格幾乎只漲不跌,想投 資者也可透過集資揪團,讓資本條件更加雄厚,但要注意的是,一旦出資人增加,能分得的金額就變少,且相關細節也要多留意。

購買房地產注意事項

●自住
◎慎選區域,留意附近機能、重大建設等條件,增加增值空間
◎仔細評估自備款銀行核撥狀況,房貸額度仍會因不同銀行鑑價而有差異,可再多問
◎堅守「33原則」:要能夠負擔3成頭期款,之後再以薪水的1╱3支付貸款
●投資
◎選擇精華區域地段物件,即使為30、40年老舊公寓,區域拉抬效益依舊可以達到增幅
◎妥善利用寬限期的還款條件,盡量保持手頭資金寬鬆,藉此再投資基金、股票等其他項目獲利
◎店面產品總價高,不妨三五好友集資,讓資本條件更雄厚,但須留心事後的權利分配
資料來源:《蘋果》採訪整理

集資購屋注意事項

登記名義人:許多人為了節省稅金,會採登記其中1個人為房屋所有權人,但為避免登記人私自變賣,合夥人最好先至地政機關辦理預告登記(於房地產以自己跟合夥人,用共有名義去設定標的物產權,讓合夥人持分共有,日後,標的物的買賣也需要所有合夥人同意才可進行)
課稅狀況:因買賣建物時會產生土地增值稅、契稅等因財產所得而生的稅金,恐對登記名義人產生困擾,可由合夥人彼此提前協議,撥出一定所得比率做為繳納稅金之用
費用佐證:買賣過程中,合夥人都會交付許多費用,但不論多寡,最好將匯款單、票據等證物留下,同時避免直接以現金交付,才不會產生死無對證情況
處分方式與分配:物件增值多少才能出售的情況,常造成合夥人糾紛,故彼此可先約定處分條件,如售價須達1000萬元才可售出;至於售出後的價金分配,可以所有權持分比例而定
資料來源:《蘋果》採訪整理

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民眾意見
買屋鎖定捷運站旁

目前處於看房階段,已經有鎖定一些區域,但還沒決定要自住還投資,如果買在永和就會是自住角度,買的產品就是2~3房的中古大樓或公寓;但如果是買在古亭,就會以套房為主,並且改以投資的方向看待,不過,都還是會以捷運站附近的產品為主要選擇標的。

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民眾意見
總價600萬較能負擔

現在房價實在高的嚇人,目前能負擔的房屋總價大概是500~600萬元,因此,可以買哪些地方,自己心裡也有底,不過還是希望可以買在汐止,這樣也比較方便上班。至於買的產品會希望買室內有挑高的,在坪數有限情況下,增加可用的樓地板面積。

 

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張錫堅/0938093088好宅情報網

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