觀察租金報酬率與房貸利率先試算個人財務

2011年 05月07日

利率升息為長期趨勢，有購屋打算的買屋人，考量升息因素，得把目前2%左右的房貸利率再往上加1~2%，仔細衡量自己償還房貸的能力；另外，也可透過觀察「租金報酬率」與「房貸利率」2大指標，來衡量買或租何者划算。已購屋者，則可善用自身條件，選擇最優惠的房貸專案，並謹慎理財，才不至於在面臨升息壓力時，亂了還款步調。《蘋果》以計劃買房的單身首購族Antony為例，進行財務試算，解析如何因應房貸升息。
採訪╱廖芸婕攝影╱陳鴻文

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案例Antony
新北市第2圈每月房貸2萬有找

Antony：我購屋的理想條件是新成屋，房子位於平地，能騎單車作為上下班的接駁。以我的速度騎單車10分鐘，大約6公里內，希望有個捷運站。附近至少500公尺內有吃的，便利超商也可以。
我每月收入5萬元左右，每月房租大約8000元，生活費抓個大概9500元，意外的支出如繳罰單、醫療之類，粗估1000元。理財部分，我將 3000元投入銀行存款、1萬元拿來進行投資行為。扣一扣，一個月剩下18500元可用來繳房貸。第一次買屋，空間上15坪左右就足夠，不曉得在大台北還能不能找得到？
《蘋果》：以「房貸利率換算月付金」看來，目前貸款20年期的2%利率計算，月繳18500元約可貸366萬元，如貸7成，回推總價約可買522萬元的房屋，自備款則必須準備156萬元，除以15坪，每坪單價約34.86萬元，。
為保險起見，估算若利率升到3%，則可貸334萬元，貸7成可買總價約477萬元的房屋，換算每坪單價31.81萬元；以此類推，再試算利率4% 的情形，可購房屋單價在25~29萬元間，如鎖定新成屋，建議Antony可於新北市第2圈如淡水、林口、三峽、泰山、新莊、土城覓屋。

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Antony小檔案

˙身分：單身首購族
˙年齡：28歲
˙現居地：新北市新店區，安坑
˙職業類別：產品開發人員
˙月收入：5萬元
˙每月薪水支配：
◎房租8000元
◎生活費9500元
◎意外支出如醫療、罰單1000元
◎存款3000元
◎投資理財10000元
˙購屋條件：
◎每月繳貸預算：5萬元－以上支出＝18500元
◎新成屋
◎15坪左右
◎平地(可騎單車)
◎6公里內有捷運站(等同騎單車約10分鐘)
◎500公尺內有採買機能(便利超商即可)
資料來源：《蘋果》採訪整理

利率試算多加1~2%

從過去10年中央銀行統計的5大銀行房貸放款利率走勢看來，利率自2001年 6%以上漸漸下降至2005、2006年的2.3%左右後，又升息至2008年的2.75%，但2008年底經歷金融海嘯，2009年利率則降到2%以下，一度到達1.6%左右，而後隨經濟回溫逐漸升息，今年3月利率為1.767%。
銀行業主管表示，以國內升息經驗來看，央行為降低升息對企業籌資及民眾貸款負擔等衝擊，通常採緩步升息方式，以經濟現況及通膨疑慮看來，下半年仍屬升息趨勢，由於一般房屋貸款多以20年為期，通常也須7~10年還清貸款，利率的升降與全球市場密不可分，長期走勢難以預測。
下半年不脫升息趨勢
對購屋者來說，為避免升息造成房貸壓力，最具體的方式是將未來升息風險納入考量，在目前的財務試算中，提高未來支出的額度，除了每月還款金額不超過家庭收入的1/3外，可將目前利率加上1~2%試算。
上海商業儲蓄銀行個人金融事業部經理馬婉瑜舉例，以500萬元貸款按月平均攤還本息試算，2%利率月付金為25294元，為保險起見，以3%利率算出月付金為27729元，粗估每月房貸負擔將增至28000元。
在未來升息風險內，究竟是購屋划算，還是租屋划算？信義房屋企劃研究室經理蘇啟榮指出，可從「租金報酬率」、「房貸利率」2大指標來觀察，「目前租金報酬率普遍被認為不到2%，和利率不相上下，但因房貸利率處於低檔，是購屋進場好時機；然而未來若升息，房貸利率跑在租金報酬率前面，就可能租比買划算。」
一段式利率適合長期
舉例而言，用每月2萬元的租金租下一間20坪的房屋，一年租金24萬元，假設當地類似條件的房價每坪60萬元，換算成總價為1200萬元。24萬元除以1200萬元，租金報酬率2%，假如房貸利率高於2%，租屋就相對划算，此時除非財務充裕且還款能力綽綽有餘，否則不必急著進場購屋。
各銀行均針對特殊族群，推出房貸優惠方案，如公教人員，目前由華南銀行推出年息1.56%最低利，其他如百大企業員工、高收入族群（通常以年收入80、150萬元為界），也可選擇適合自己的優惠利率。
長期貸款者，以選擇一段式利率為佳；可提前於3~5年還款者，則適用前低後高式利率。
也有銀行、壽險業推出固定型利率，吸引擔憂未來利率波動風險的購屋人，然而，蘇啟榮提醒，固定型房貸已將未來升息幅度納入利率，實繳金額有可能比一般房貸高，不適合對利率敏感度低者使用。
上述例子中，Antony其實也可選擇政府推出的優惠貸款，如內政部「青年安心成家方案」、財政部「青年首次購屋優惠貸款」，也可為自身爭取較優惠的房貸利率。