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中臺科大 報酬率6% 亞洲大學 新興潛力區 部分推案訴求包租 成奢侈稅避風港

封面故事
【陳宇軒╱台中報導】奢侈稅政策讓短期投資客縮手，屬於長期持有、收租的學生套房在中部異軍突起，湧現推案潮，中臺科大甚至出現超過千戶的大樓式 學生套房，總價198萬元起年收租至少13萬元，訴求投資報酬率6%，連亞洲大學也首次有學生套房推出，業者還提供5年包租，強調保證獲利。

奢侈稅上路在即，放長線的長期投資客漸增，根據台灣房屋統計，奢侈稅後長期投資客增加21%，中部許多建商順勢推出屬於長期投資型的學生套房，搶攻長期投資客商機。
佑信開發業務部專案經理曹承湘說，學生套房為長期持有、長期收租獲利產品，較無2年轉售須被課稅問題，租金也不會因奢侈稅下滑，「每年投資報酬率固定4~6%，就像是股票的績優股。」

推案量不減反增

奢侈稅已讓中部許多指標建案緩推或延後開案，唯獨學生套房案不畏懼奢侈稅效應，推案量不減反增，其中以中臺科技大學周邊推案量最大，包括「中臺科大會館」與「中臺學苑」，2案皆為大樓式學生套房案，總套房數多達1418戶。
「中臺科大會館」銷售副總經理陳榮芳指出，全案每戶以20~30坪、規劃2~4間套房為主，開價每坪14~15萬元，以目前當地套房每月租金行情5500元計算，報酬率可達6%。
「中臺學苑」2套房總價198萬元起，「中臺科大會館」7套房總價684萬元，如果滿租年收租金13.2~46.2萬元，強調投資報酬率至少6%。
除 了中臺科大外，位於霧峰區亞洲大學旁的「凱格鹿」是當地首件大樓學生套房案。曹承湘表示，亞洲大學地段較偏遠，過去幾乎沒有建商推學生套房，「這裡是學生 套房市場的處女地。」加上該校學生人數逐年成長，在坪效與產品競爭考量下，建商寧可捨棄逢甲大學、靜宜大學等主力戰場，改在當地推案。

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靜宜透天套房多

但傳統套房推案熱區也沒有缺席，東森房屋中南區營業處協理陳智育指出，一 中商圈與靜宜、弘光大學等區段，向來是學生套房推案最熱的區段，目前區內仍有建案銷售中，以透天學生套房為推案主流。一中商圈因位處精華區段，主力總價 4000~5000萬元，靜宜大學周邊因土地成本較低，依距學校遠近不同，主力總價600~800萬元。
永慶不動產沙鹿海線加盟店店長盧俊昇分析，靜宜大學周邊新成屋透天套房每棟可規劃6~8間套房，月租金約5000元，滿租年投資報酬率可達4%以上。
不少套房案提供代租、代管，也有建商直接推出包租優惠，強調保證獲利。如「凱格鹿」提供5年、每間套房5000元的包租，每位屋主每年固定收租24~36萬元；「一中時代會館」規劃15~18坪，不但有3年、每年至少10.8萬元包租，還附贈裝潢、家具與家電。

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大樓式產品 店面月租金衝4萬

【陳宇軒╱台中報導】大樓式學生套房戶數多、居住人口多、商機龐大，不少建商都在1樓規劃店面銷售，提供投資客除了套房外的另一種選擇，房仲預估，未來滿租後引進龐大消費力，租金最高可達4萬元，甚至有個案在店面內加設套房並提供包租，具備1店雙效優勢，提高獲利。
近年來台中市以1樓當店面，2樓以上為套房的透天學生套房為主，強調1店雙效。不過今年市場上出現不少大樓式學生套房，因套房數較透天學生套房多，具人潮與商機，建商在1樓規劃店面，吸引投資客目光。

店面內隔套房享雙效

目前銷售中的學生套房案以「中臺學苑」套房數量最多，共830間，1樓共規劃 11間店面，面寬5.8~11米，屋深11米，開價1000~1600萬元。有巢氏房屋台中10期加盟店店長林志雲分析，未來該案完工滿租後，店面享有至 少800名學生商機，店面效益佳，月租金可達3~4萬元。若以面寬5.8米、總價1000萬元計算，投資報酬率至少3.6%。
「凱格鹿」套房數同樣超過百間，1樓規劃面寬6.2米的店面，由於店面挑高6.2米，除了1樓可當店面出租外，店面上方還可規劃4間套房，加上業者提供每間套房每月5000元的包租，是市場上少見具備1店雙效優勢的樓店。

一中商圈兼擁觀光財

學生套房店面雖然有租屋學生商機支撐，但地段特性也影響店面是否能經營成功，形成商圈。佑信開發業務部專案經理曹承湘認為，一中商圈擁有學生、觀光客、上班族等客源，屬於學生與商務優勢，「不管什麼生意都好做，店面商圈很快就會成型。」
至於位處純學生商圈的店面因以學生為主力消費族群，加上學生放寒暑假幾乎無法做生意，商圈形成速度較慢。曹承湘建議，純學生商圈店面最好選擇開設3C賣場、通訊行、影印店等學生最常消費的行業，把握學生上課期間增加收益，彌補放假無法做生意的損失。

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台中市學生套房推案

資料來源：各建商、《蘋果》採訪整理

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學生套房區段行情

資料來源：有巢氏房屋、東森房屋、《蘋果》採訪整理

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學生套房推案特色

資料來源：各建商、《蘋果》採訪整理

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專家意見 離校最佳距離 騎機車5分鐘

曹承湘 佑信開發業務部專案經理
建議可選學生人數持續成長的學校，未來才有機會長期收租、穩定獲利。此外，套房距離學校騎機車5分鐘以內，才不會因距離過遠降低學生租屋的意願。套房最好有開窗與陽台，通風採光較佳，較能吸引學生入住，提高滿租率。

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民眾意見 一中商圈擴大 潛力可期

Rain 23歲 服飾業 居住23年
我現在在一中商圈賣衣 服，我覺得一中商圈有學生、觀光客，客源多，像我現在做生意的地方半年前都沒什麼客人，以前我也不敢買套房投資，但現在攤販、人潮慢慢都聚集過來了，商圈 範圍一直在擴大，以後應該會吸引更多學生或是上班族想在這邊租屋，所以未來我會考慮在這邊投資學生套房，長期收租。