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【廖芸婕╱台北報導】都市更新議題在大台北地區發燒，政府給予民間申請自行劃定更新單元的權益，並運用都更容積獎勵建設新大樓，使有都更潛力的老屋炙手可熱，3年來熱門區域的公寓行情有近50%的驚人漲幅。但都更是條漫漫長路，平均須耗費10年取得建商與地主的共識、通過核准至興建完成，權利變換過程更是一場角力戰，想參與都更的民眾，需通盤了解都更內容以維護自身利益。

為促進老舊市區加速更新，北市府針對多為建物老舊、急欲更新的區域劃定更新地 區，如大同、萬華區，但比對市政府劃定的208個都更區，卻與民間自行申請劃定的更新單元區域差很多。目前民間自行劃定區近500個，多為建商與地主自行 洽談，且多位於北市高房價精華地段，如大安、信義區。

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地主建商談權利變換

也就是說，市府劃定的都更區，吸引民間辦理都更的力道不大，反之，佔市府劃定區比例極低的大安區，卻是民間自劃都更火紅區塊，探究背後原因，就在於精華地段房價高，對建商來說有利可圖，參與都更意願自然也較高。
都 更的最大困難在於地主與建商談「權利變換」的過程，雙方對於房屋價值與坪數分配若無法取得共識，都更就很難繼續下去。此外，都更爭議圍繞在「多數決」一 環，以自劃更新單元來說，同意人數須超過2/3且面積超過3/4，才可申請事業計劃，也使實施者有了操作人頭的機會，還可劃入意願較高的鄰房，以稀釋不願 都更者的比例。
忠孝東路五段、松山路口懸掛多年，滿是日曬雨痕的白布條寫著「反對都更流氓」、「人民有居住權利」。從小在信義區長大的機車行老闆彭龍三，談起阿公從新竹牽牛北上，家族歷經幾次的剝削，省吃儉用買下店面，卻因未來建物規劃將1樓墊高，根本無法經營機車行，估價也比當初購買價少了一半。纏訟多年，他與部分住戶背負了「釘子戶」惡名。
願意參與都更的民眾，其實也面臨新建物未來規劃的疑慮。當平地蓋起高樓甚至豪宅，原住戶可能必須多支出房價才能買足坪數，還須負擔社區高額管理費，有的地主甚至因「未達最小分配單元」，而無法分配戶別，也無法補貼坪數價金，只好遷離原居地，重新面對大台北地區的高房價，都市更新的一番美意，若無法層層把關，恐成為無路可退的遊戲。

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留意價值與坪數分配

當一座歷史悠久的城市，隨時代推移而演變成了參差不齊的市容，「都市更新」可以帶給這座城市新的風貌，但城市多元的文化，每一處老角落都蘊含了早期居民豐富的生活痕跡、家族記憶，談更新畢竟不是夷平、蓋大樓就可以。

都更等待期長 勿追價等增值

【廖芸婕╱台北報導】大台北地區的都市更新題材，炒熱老公寓房價，從2008至今，公寓價格漲幅最高的地段為都更議題曝光度高的信義區，漲幅達49.44%居冠，內湖、中山、文山區也緊追其後，漲幅都在4成以上。
市場上不少老公寓都宣稱具有都更潛力，然而屋齡高、位於精華地，並不一定就是合適投資的都更標的。
都市更新初期一般耗費10年左右取得建商與地主的共識並通過計劃核准。如想投資具都更潛力的公寓，須留意此投資管道獲報酬的等待期長，期間變數眾多，尤以地主參與都更的意願最難掌握。一般來說，以危樓、海砂屋等危險因子高的舊住戶，意願較高。
全坤建設執行長廖學新也舉例，一般來說，台北市500坪以上、新北市1000坪以上的基地，較受建商青睞，如果鄰近捷運線等重大建設，都更潛力更大。

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板橋新莊雙和潛力佳

目前台北市都有契機，新北市則以房價達一定程度的板橋、新莊、中永和一帶，因舊屋都更後價格呈倍數成長，屋主參與意願較高。
宏大不動產估價師聯合事務所執行長郭國任也提醒，都更成功機率高的物件其實已經不太容易在市面上流通，「要賺都更財最好的方式，其實就是不要心存都更，順其自然，依自住或一般投資的需求購買，如果心存都更而過分追價，風險不小。」

住戶心聲

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估價過低 持續訴訟爭取

現在要都更的這間房子估價，竟比16年前的買賣契約價每坪低幾十萬元，新建物墊高門廳也讓我無法經營修車店。都更須符合公平正義，除了我以外，還有很多人受害，有人甚至無家可歸。我受威脅，擔心家人安危，但受害者很多，我不願建商拿錢擺平我，想繼續訴訟甚至推動修法。
狀態：訴訟進行中，已接獲拆遷通知

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配合都更 補錢也買不回房子

我們家族從日據時代就住磚造三合院，很多鄰居房子沒權狀，建商多年前以拆屋還地威脅，向違建戶買房、布局人頭，前幾年申請都更要蓋豪宅通過，還有違建獎勵。原本的住戶卻因未達最小分配單元，補錢也不能住。我願意都更，也願意花錢買多的坪數，只想留在這裡，卻無法達成心願。
狀態：建商將舉辦第一場公辦公聽會