長相秀麗的林雅蓮進入永慶房屋還不到兩年，年收入就破百萬元，而且買了人生第一間房子。她的成績是辛苦拼來的，曾為了爭取賣家而連續騎機車上山拜訪4至5次，才贏得對方信任，這份堅持為她帶來5000萬元的成交金額。

認真打動老太太

大學時代就在外地讀書的林雅蓮，一直覺得「把錢付給房東，不如拿來買房子。」為能夠在年輕時就挑戰高薪，她進入永慶房屋，以拼命三娘的工作態度努力吸收知識。
她印象最深刻的客戶是住在山上的老太太，當時有許多經紀人跟老太太聯絡，但老太太記不得任何名字。
林雅蓮為爭取代售，連續兩三個星期每天打電話去噓寒問暖；不畏寒流雨天，一有機會就騎機車上山找老太太，當面拜訪4至5次。勤奮和認真打動老太太，表示所有仲介當中只記得她，並將2間房子委託她銷售，總價值近3000萬元，後來老太太的女兒也請她協助買屋，帶來5000萬元的成交金額。
當初進這行，她媽媽很擔心她做不來，林雅蓮心想「我要證明給你們看」；今年她因表現優秀，有資格帶媽媽參加公司的香港旅遊，談及此事，一份「我做到了」的欣喜出現臉上。
◎記者洪儷容

地產美女 林雅蓮小檔案

職稱：永慶房屋新莊中平店業務主任
年齡：28歲
身高：160公分
體重：46公斤
興趣：打棒球
婚姻：未婚，無男友
學歷：文化大學企管系
經歷：任貿易公司業務2年，前年加入永慶房屋
工作心法：喜歡挑戰，越難達成的越想做到
資料來源：林雅蓮

附註：6月台中市、台南市及全台的統計數尚未公布
台北市房市6月買賣移轉件數較1月衰退35.4%。資料照片

資料來源：各市地政處、內政部統計處

地產美女
身為寶麒寢具的品牌總監，從品牌形象的維護與創新，包括設計到產品原物料的把關，每個環節都親身參與，特別重視每件寢具和家居服的細緻膚觸，我喜歡團隊之間激盪出的火花，使得創意能源源不絕。工作樂趣來自於與團隊和客戶的良好互動，印象特別深刻的是某次前往專櫃查訪，遇見１位女士前來選購給女兒新房的寢具，了解後發現這位女士喜愛繪畫，對顏色的敏銳度有相當見解；她正煩惱是否可買到女兒喜愛的寢具，於是我從材質和布樣的設計給建議，是一個溫馨的時刻。

兩個禮拜後，我發現辦公桌上有1張手寫的明信片，封面是那位女士的繪畫作品，她感謝我細心的說明，以及女兒對禮物的滿意，讓我驚喜又感動。我想成就感之一就是在於公司的商品除了實用性之外，也要為使用者帶來特別的意義與體會。

提升品牌價值

每家公司都會面臨一個重要的課題：如何了解消費者的需求，並滿足他們。經過長期布局與規劃，今年3月我引進義大利精品Blumarine和Blugirl，以滿足不同消費者需求。
一直以來我們不曾鬆懈地走訪、尋找信念一致的合作夥伴努力創造滿足顧客需求的好商品。立足台灣，放眼世界，提升品牌價值，是我未來的夢想。
口述/黃莉婷
採訪整理╱張瑋欣

黃莉婷 小檔案

◎職稱：寶麒寢具 品牌總監
◎年齡：31歲
◎學歷：日本文化女子大學室內設計科畢業
◎身高：158公分
◎體重：48公斤
◎感情狀態：未婚
◎座右銘：用心觀察和感受生活，為了看見藏在未來的美麗。
資料來源：黃莉婷

【張舒婷╱台北報導】奢侈稅上路後，屋主委託銷售量大減，房仲競爭轉趨白熱化。大型房仲業者祭出「專任委託」送好禮，包括成交送10萬元禮券、參加200萬元現金抽獎，也有房仲和超人氣電影合作，推出看屋即送周邊商品，網路流量成長24%。高雄預售屋業者更招待民眾參加「南北賞屋自由行」，體驗當地名勝和夜市美食。

信義房屋針對專任委託超過60天的客戶，贈送主建物加陽台4~12小時的免費居家清潔。永慶房屋則推出委託售屋的換屋族，7月底前可獲贈2000~4000元家事清潔服務，10月底前成交者，10萬元SOGO禮券直接入袋，永慶房仲集團總經理廖本勝說，6月推出迄今，委賣案件成長15%。
8月底前，台灣房屋針對桃園縣、新竹縣市直營店，推出成交的專任委託賣方、看屋買方，可參加200萬元現金抽獎活動，共2個名額。

看屋人數增24%

住商不動產也與電影「變形金剛3」合作，7月底前赴加盟店填寫客戶資料，可參加「來店賞屋抽」，獎品有Sony 46吋3D電視、變形金剛摺疊式充電器等。住商不動產行銷企劃處執行經理林如珊說，實施迄今，網路預約看屋人數成長24%，本月底將推出變形金剛電影票抽獎活動，估可帶動看屋潮。

專車接送遊愛河

不僅房仲業者搶客，負責代銷高雄農十六豪宅建案「國王城堡」的甲山林廣告也推出南北賞屋自由行，10點半前抵達高雄左營站的民眾，有專人駕駛納智捷接送，陪同參觀農十六生活圈、接待中心後，安排參觀八五大樓、逛六合夜市、遊愛河等，晚上9點半前送回高鐵站搭車回家。甲山林廣告總經理張境在說，北部民眾反應踴躍，已售35戶，北部置產客就有3成。

【張舒婷╱台北報導】房價飆漲，高總價房屋對民眾形成壓力，不少新建案為增加買氣，回歸到中小坪數格局。代銷業者表示，近期各地推出不少以20~40坪為主的新建案，新北市總價500~1900萬元、台北市1300~2000萬元間，看屋人數和銷售成績都相當不錯，甚至吸引置產型客戶投資。

新理想廣告總經理黃正忠說，大坪數高總價產品對一般換屋族來說，壓力太大，中小坪數產品銷售情況反而轉佳。
以新理想代銷的新北市「合康柏悅」為例，坪數13~48坪、1~4房皆有，每坪開價38~40萬元，看屋人氣甚高，平均每周60~70組，成交狀況持穩，40坪以下的房子最受歡迎，可售戶數僅約6成。

2房31坪熱銷

新莊副都心「天子」，打出31~48坪、總價1500~1600萬元產品，專案經理方國琳說，已售出4成，以2房、31坪銷售最快。台北市信義區「忠孝界」也以20、28坪為主力，代銷該案的永慶代銷經理張自強說，該案總價2000萬元以上，只剩10戶。
吳興街「101行館」主打13~40坪，總價1380萬元起跳，專案經理謝孟良說，目前只剩20戶，為讓民眾能負擔房價，新建案將傾向小坪數產品。
32歲、從事金融業的張嵩說，不論房屋坪數多少，還是要看公設比、單價才會決定要不要買，但小於20坪的住起來應該不夠舒適，不列入考慮範圍。

東森房屋資訊處協理林庭箴指出，隨著iPhone、智慧手機與平板電腦的普及，房仲業者紛紛開發手機看屋軟體，購屋者只要上網下載App，不論身在何處都能透過各行動裝置看屋，還可由GPS定位，找出距離自己5~10分鐘車程內的待售物件與店頭，節省時間。

選西屯北屯南區

目前多數房仲業者都推出App手機看屋服務，功能包含GPS定位、成交行情、街景服務等，信義房屋、永慶房屋與中信房屋另有鏡頭找屋功能，透過手機上的鏡頭掃瞄戶外街景，即可找到待售物件，住商不動產設有下殺專區，東森房屋則提供720P高畫質影音看屋。
根據東森房屋、中信房屋與住商不動產統計，中部地區使用手機看屋以25~45歲的購屋者最多，多鎖定西屯、南與北屯區的大樓，其中有近7成2的看屋者鎖定屋齡10年內中古屋，近6成看屋者偏好大樓產品，以3房格局最受歡迎。
中信房屋中彰投駐區經理楊乾意指出，25~45歲的購屋者以自備款100~150萬元的首購居多，換算可負擔的房價500~800萬元，加上多數購屋者偏好921震後興建大樓，「屋齡10年內、3房物件不僅在各行動裝置上受歡迎，也是各店頭詢問度最熱門的物件。」
永慶不動產台中逢甲河南加盟店襄理吳國榮表示，利用行動裝置向客戶介紹物件，客戶可以直接看到照片、價格與格局圖，在外面也能像在店頭內看屋一樣。

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手機看屋喜好

資料來源：各房仲、《蘋果》採訪整理

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房仲看屋APP功能比較

資料來源：各房仲、《蘋果》採訪整理

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大城大英國

位置：五權南路、忠明南路口
行情：每坪13~16萬元 類型 大樓
坪數：25~61坪 屋齡 3.5年
樓層：地上22樓、地下3樓
GPS座標：經度：120゜40′11.1〞緯度：24゜7′8.4〞

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社區機能

■定期公共區域清潔
■代收郵件、掛號
■垃圾集中區 ■代收垃圾
■監視系統 □禁養寵物
■兒童遊戲室 □游泳池
社區總戶數：164戶
管理方式：24小時保全管理
房屋管理費：40元/坪/月
車位管理費：平面：100元/個/月 機械：300元/個/月

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太子四季

位置：中港路、近福林路口
行情：每坪16~17萬元
類型：大樓
坪數：18~35坪
屋齡：4年
樓層：地上15樓、地下3樓
GPS座標：經度：120゜36′49.2〞緯度：24゜11′3.3〞

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社區機能

■定期公共區域清潔
■代收郵件、掛號
■垃圾集中區 ■代收垃圾
■監視系統 □禁養寵物
□兒童遊戲室 □游泳池
社區總戶數：200戶
管理方式：24小時保全管理
房屋管理費：50元/坪/月
車位管理費：平面：300元/個/月

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通豪高邑

位置：柳陽東街、柳陽東街131巷口
行情：每坪12~15萬元
類型：大樓
坪數：25~40坪
屋齡：2年
樓層：地上10樓、地下2樓
GPS座標：經度：120゜41′37.3〞緯度：24゜10′34.1〞

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社區機能

■定期公共區域清潔
■代收郵件、掛號
■垃圾集中區 ■代收垃圾
■監視系統 □禁養寵物
□兒童遊戲室 □游泳池
社區總戶數：90戶
管理方式：24小時保全管理
房屋管理費：50元/坪/月
車位管理費：內含於房屋管理費

過去曾有民眾指名要購買位於警察局旁的社區，雖然社區沒有管理員，但因與警察局 為鄰，便打著「警局就是我家樓下24小時警衛亭，但又不用繳管理費」的如意算盤。東森房屋新店七張捷運店店長涂賜弘表示，鄰近警局、裝設監視器可提高居住 的安全性，但並非絕對，因此除外在小環境外，社區內的環境也要注意，若預算充足，最好選擇設有警衛管理的社區，居住安全更加分。

可詢問里長當地治安

此外，與達官顯貴為鄰，也是提高居住安全的方法之一，台中市的毛毛表示，之前朋友住的地方，雖然是老舊公寓沒警衛，但因同棟公寓住有政府單位主管級官員，不僅巷口有多台朝向不同角度的監視器，公寓門口還設有路燈、巡邏箱與監視器，警察巡邏的密度也較高，鄰居都因此受惠，誇說治安好，不想搬家。
另外，涂賜弘也建議，購屋前可至當地的里長辦公室或警察局了解當地治安狀況，不過有些里長不一定願意把轄區內的缺點講出來，建議購屋民眾最好也能跟鄰里間的婆婆媽媽聊聊天，獲得的資訊通常比較接近真實。

留意監視器是否堪用

有不少民眾在發生意外後，調閱監視器時，才發現監視器無法正常使用，形同虛設，警務人員表示，監視器可能由警察局、區公所、里長或大樓社區裝設，若要了解該監視器是否可正常使用，除可分別詢問外，建議民眾可優先詢問轄區警察局或派出所內的監視器承辦人。
購 屋優先挑選警察局旁或監視器充足的地方，可以降低「人害」，但也不能低估狹小巷道或車輛違停對「公共安全」的危害，過去便有多起因巷道狹小，救護車無法進 入，而延誤就醫的案例。因此購屋前也要留意周邊巷道與防火巷，有無堆放雜物或亂停車，最好能在夜晚住戶都回家後，觀察巷道在停滿車後，救護車或消防車是否 還能通行。
警務人員提醒，習慣夜歸的通勤族，最好事前能實際從下車地點走到住家，巷道狹小、燈光昏暗、人煙稀少都是危險訊號，要特別提高警覺，而且盡可能縮短返家的路程，因為路程愈長遇到歹徒的機率相對愈高。

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居住安全檢視

資料來源：《蘋果》採訪整理

【詹誌銘╱綜合報導】台灣商圈發展過去以購物生活圈為主，但近年大學城周邊反以平價美食、特色小店攻城掠地，從專營學生市場逐漸轉型為具觀光性質的街廓， 集市效應愈明顯，店面也愈搶手。以台大商圈與師大夜市為例，過去巷弄間不具店租效益，但近年店面租屋需求卻是激增，2、3年前租金以「住家」行情計價，每 坪每月約1000元，現在改以「店面」行情計算，租金已漲至1500元，漲幅約5成。

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全台大學城商圈店面租金行情

資料來源：東森房屋

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包租婆照過來 5~7%成大報酬率居冠

【詹誌銘╱綜合報導】暑假才剛開始，熱門大學附近的租屋市場已開始有人卡位，想當包租公賺外快。根據業者統計，全台大學城高投資報酬率的租屋市場，多數聚集中南部，以台南成功大學5~7％的報酬率居冠，其次為台中東海大學周邊，報酬率也達到4.5~6.8％，相對而言，台北市中心因房價高，報酬率較低。
根 據東森房屋統計，大學城租屋市場以成大附近報酬率最高，甚至可有7％的高報酬。東森房屋後甲店店長吳柏翰表示，成大本身學生數量就不少，加上現下學生多只 願意租賃套房，租金相對可以提高；以東寧路學生套房為例，多為透天改建成單層2~3間套房，購入總價約700~750萬元，每月每間可收租逾4500元， 報酬率至少就有5.7％，也因此有超過7成外地客前來置產收租。

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熱門大學城商圈學生租屋行情

資料來源：東森房屋註：以上為區段平均房價，實際房價依個案地段、屋齡、屋況而不同

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專家意見 台大公館商圈 個性小店吸人潮

余珮綵 信義房屋台大店專案經理
公館商圈在捷運開通與師大夜市崛起後，商圈已經完全轉移，台大公館商圈目前多指新生南路附近，連同溫州街也一起算入，加上鄰近師大商圈，現在兩個區塊幾乎算連在一起，特殊人文風情，也造就巷弄裡的個性小店，藉此吸引人潮。

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店家說法 溫羅汀商圈 租金相對便宜

鄒曉雲 諾維兒文創事業藝術總監
溫羅汀商圈這幾年都是以饒富人 文的形象曝光，因此，溫州街小巷特色小店多，雖然在台灣大學旁，但商圈人潮包含學生、上班族，能分食的客層自然較大。當然，除了巷弄藝文氛圍濃，較便宜的 租金也是考量，如果靠近新生南路、羅斯福路，每月每間租金至少就要20萬元，巷弄裡卻只要5、6萬元。 介於師大夜市與公館商圈間的溫州街，近年特色小店愈來愈多，小店讓兩個大學城結合成一個新的「溫羅汀商圈」。康仲誠攝

台灣湧現租屋新熱區！
飯店旁、免稅店隔壁，用新型態店家賺陸客財；大學城特色小店變多，店面轉型，攏絡更多客源。
跟著《蘋果》地產王，發現陸客新商機、錢進大學城！

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陸客來台 都會商圈鑲金鑽

【詹誌銘╱綜合報導】2008年開放陸客來台觀光後，不論是預估帶來的經濟收益或是房市投資等，陸客商機一直佔據媒體版面，上個月開放陸客自由行後，台灣各商圈更是磨刀霍霍搶攻陸客商機，也帶動周邊商圈店面的房價、租金，不少人更想買金店面當個包租公。
根據房地產業者統計，近年全台商圈店面行情成長嚇人，如台北市東區目前每坪要價600~900萬元，1年漲幅達66.7%，接待陸客的飯店、名產店、免稅店周遭，店面行情也跟著受惠，漲福約3成；至於台北市商辦出租率與去年同期相比，則多出5~6成。

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飯店、機場旁 免稅店 名產店旁店家沾光

陸客商機除觀光景點、飯店業受惠，能第一線接觸陸客的零售、餐飲業也積極 搶攻，因此不少人期待在陸客下榻飯店或行經的觀光商圈旁開店分一杯羹，以新北市深坑區福容飯店與假日飯店而言，短短500公尺左右，就有不少新設名產、茶 葉店，2~3年前周邊飯店開設前，附近每間店面月租金2.5~3萬元，但現在每月租金已漲至3.5~4萬元，店家積極分食陸客商機大餅，也帶動商圈店面房 價、租金上揚。
除了依附飯店的衍生商機，也有人搶先卡位在陸客必到的免稅商店、知名糕餅店旁的2~3個店面，期盼在陸客團進團出之際，撈得些許油 水。從松山機場出發，沿著民權東路往行天宮方向走，不少特產店在陸客開放來台後，如雨後春筍般湧出，甚至常見遊覽車直接停在名產店前，讓陸客下車就能購 物。

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深坑2年店租漲3成

也就是說，因為名產店、飯店、免稅店設立，遊覽車帶來大量陸客人潮，不少 商家搶著進駐，四周店面房東因而得以調高租金，例如新北市深坑福容飯店附近1樓店面，2年來店面月租金漲幅約3成，目前平均月租金約3.5~4萬元；再以 台北市民權東路三段與復興北路口來說，過去街道冷清，只有簡單店面，但在免稅商店開設後，周邊商店陸續進駐，2008年開放陸客來台觀光後，店面租金行情 從每月每坪2500~3000元，今已漲到4000~5000元，漲幅3~4成。
商圈店面租金不斷上揚，顯示房東們看好陸客商機，但名產店業者坦言，名產店與旅行社推銷的產品重複，甚至有擋導遊賺回扣之嫌，因此獲得利其實有限，「就是因為沒打聽清楚旅行社販賣的品項，即使開在飯店旁，陸客上門機率也不高，1年多來也只是慘澹經營。」

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陸客商機下的潛力店面行情

資料來源：住商不動產企研室、《蘋果》採訪整理

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全台熱門商圈店面行情

資料來源：住商不動產企研室

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市中心商辦 空置率2年新低 南軟報酬率逾3%

開放陸客觀光至今約3年，台灣經濟受惠程度，從商辦空置率或許可看出端 倪。根據業者統計，今年第2季台北市商辦空置率較前一季相比下降至9.45％，為近2年新低；至於最貴商辦租金區域，以信義計劃區每月每坪2577元最 高，其次則為松山機場周邊的敦北商辦圈，每月每坪1822元。
商辦報酬率方面，則以南港軟體園區最高，報酬率高達3%~3.5%，該區每月每坪租金也僅約1000元；其次為台北車站商圈，報酬率為3.1~3.3%。
全球資產管理公司專案經理王維宏表示，在兩岸關係和緩情況下，帶動經濟發展，商辦出租率也提升，今年上半年與去年同期相比，台北市商辦承租率成長約5~6成，其中仍以信義計劃區最熱門，內湖科學園區則因大直橋、捷運文湖線等重大建設陸續完工，成為商辦買賣新熱區。

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台北市熱門商辦行情

資料來源：全球資產管理公司

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店家說法 近免稅店 分食商機

呂竹軒 囍恩食品公司店長
雖然沒有承接陸客團，但因本身店的位置就在免稅店對面，所以靠著到免稅店前發試吃還能經營，不過自從免稅店在內湖科學園區裡頭開設分店後，店裡業績也跟著受到影響。就店面本身性質而言，確實是因為開放陸客觀光後才有的商業新契機。

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民眾意見 旅行社攔截 難接散客

黃昌明 與眾不同租賃公司駕駛
開車就是我的工作，有時兼差小 黃，有時幫企業開公務車，更常擔任外國遊客的導遊兼司機。陸客來台商機，說實在，自己感受其實還好，因為多數獲利空間都被旅行社攔截，雖然現又有自由行， 但陸客來台都要旅行社擔保，旅行社當然會藉此推銷配合的租車業者，對接散客的我們來說，幾乎沒有辦法碰觸。

地產新人王
第一線積極開發、培養客戶高度信賴，逢奢侈稅影響也能創造好業績。1986年生的朱耆宏，曾在建設公司擔任助理土木工程師，順利考取不動產經紀人執照後，轉職永慶房屋經紀人，工作1年多，年薪逾百萬元。

曾被甩門大罵

朱耆宏2010年4月入行，至今成交案件超過20件，最高紀錄是2周銷售出4500萬元房子，奢侈稅期間表現仍超水準，1~5月成交11件，讓他在公司舉辦的業績競賽中，獲得免費香港旅遊的機會。雖表現亮眼，不過他回憶剛入行時碰到不少挫折。
第1次當房仲，分派在兵家必爭之地的大安區，壓力不言可喻，他回憶，「當時拜訪鄰居甚至被吆喝、斥責，還有不少人甩門大罵。」不過憑著想為客戶找好屋的信念，善用公司提供的資源如電影票、小贈品，三不五時關心左鄰右舍，於是建立出街訪鄰居基本的信任，打響個人知名度。

遇挫折當磨練

朱耆宏說，曾經為尋找1位屋主，在屋主 時常出現的餐廳等候、並一一發名片，最後還在下大雨的晚上，穿雨衣等了3、4個小時，屋主因此被感動，決定簽下委託書。除此之外，朱耆宏也會透過書信聯絡 屋主，曾經遇到個屋主，在投遞第5封後才願意見面，接受委託後，短短2周就順利賣出。
他認為，當業務就是不斷磨練自己，會遇到很多挫折，但只有面對克服才有機會成功。朱耆宏現在的收入已是同齡者的4倍，也為他人生存下第1桶金。
記者蔡佩蓉

朱耆宏 小檔案

◎職稱：永慶房屋瑞安店業務主任
◎年資：1年多
◎年齡：25歲
◎學歷：宜蘭大學土木工程系
◎最挫折：剛入行時為開發社區，拜訪左鄰右舍被甩門、斥責
◎最得意：今年1~5月成交11件，獲公司獎勵香港旅遊
◎給房地產菜鳥的一句話：只要秉持恆心，付出一定有成果
資料來源：朱耆宏

地產美女
金牛座的歐德傢俱公關副理陳星瞳個性務實、力求完美，一工作就成了拼命三「娘」。出社會多年的她，做過記者、唱片公 司執行製作、活動公關到家具業公關，看似一直轉換不同的工作崗位和領域，但都在累積經驗和人脈。她說：「每次轉換，我都會問自己還缺什麼？」有計劃經營工 作，讓她一步步培養起自己的專業和執行能力。

期限內使命必達

陳星瞳表示：「公關是很細緻的工作。」要懂媒體議題操作和品牌行 銷概念推廣，還要掌控成本預算。她認為，好的公關要能完全掌控整體行銷或活動的精緻度，建立品牌形象和水準，並在期限內為老闆找出最節省預算，效益又最大 的行銷方式。愛上公關工作的陳星瞳說：「現在的工作讓我很有成就感。」看到自己的努力讓活動圓滿成功又有效，就是她開心的泉源。

累積專業執行力

談到過去工作，陳星瞳印象最深的是：「之前在演唱會製作公司工作時，老闆要我1天內跑到香港和唱片公司簽約，之後把合約送至上海和藝人蔡琴簽約，再返回台灣。」陳星瞳順利完成任務，對談判能力也大有幫助。
她也曾為伍佰、陳昇、陳綺貞等知名藝人辦演唱會，面對現場上萬觀眾，她必須清楚掌控現場狀況，確保演唱會能順利進行。這些經驗建立起她優異的執行能力，同時也培養了她在硬體燈光技術方面的專業知識。這些經驗在陳星瞳現在家具業的公關工作上，全派上用場。
記者何梅慈

陳星瞳 小檔案

◎職稱：歐德傢俱公關副理
◎年齡：1979年生，31歲
◎學歷：菲沙河谷大學 傳播管理系
◎婚姻：未婚
◎經歷：紐約家具設計中心公關副理、歐德傢俱公關副理、奧堤公關專案經理、加拿大商美奈奇海外部經理等
◎工作心法：美就是生活，真正的美好就在真實生活中
資料來源：《蘋果》採訪整理

【蔡佩蓉╱台北報導】根據房仲業者在奢侈稅上路後的最新調查，民眾對未來3個月房價有39%認為將持續上漲，僅19%覺得會下跌，而陸客自由行上路的利多，55%認為店面將上漲1~2成。儘管民眾看漲房價，但業者表示，10月前房市成交量仍無法回到2月水準。

奢稅前65%看跌

今年1、2季房市面臨到奢侈稅發酵，市場多空交戰，永慶房仲集團在6月15至7月3日期間，網路調查共回收1496份問卷。調查指出，高達42%民眾對未來3個月、也就是第3季的房價看法，呈現持平態度，不過看跌比重由上1季的65%大幅下滑至19%，大減46個百分點。
永慶建設暨代銷總經理葉凌棋表示，奢侈稅效應已經轉淡，原本民眾期待房價可望大幅度下修，但房價下滑不如預期，因此短期民眾多認為房價持平，現在認為房價會上漲的人也增多。
至於近期陸客自由行題材，48.1%民眾認為台灣房市會依循香港模式發展，其中55%民眾認為店面可能再漲1~2成，35%民眾認為豪宅再漲價3成以上。

【張舒婷╱台北報導】民眾購買預售屋時，掌握的資訊往往不如建商，導致權益受損。公平會昨公布，預售屋建案「皇翔玉鼎」要求買方必須先付訂金才提供契約，且不揭露持分證明，處150萬元罰鍰；今年遭到處分的建商建案已達20件，罰鍰共4270萬元，其中瓏山林因為「瓏山林長堤」、「瓏山林藝術館」2建案廣告與實際不符、且車道面積灌入公設等被重罰2200萬元，是被罰最多的建商。

公平交易委員會發言人孫立群指出，皇翔建設銷售「玉鼎」時，不但要求購屋民眾先付訂金，才肯提供契約書，也不揭露社區各戶的持分總表、公設比等資料，且不提供公眾閱覽或自由取閱，既濫用資訊優勢地位，又嚴重影響公平交易程序，違反《公平交易法》第24條而處150萬元罰鍰。皇翔建設發言人游玉華昨日回應，目前尚未收到公平會的處分書，將視情況採取行政救濟。

罰金買不到1坪

「才罰150萬元，會不會太少了？」27歲台北市民Cindy抱怨，光是皇翔F4一個建案，業者每坪喊價就超過200萬元，區區150萬元對大型建商是九牛一毛。
美商ERA不動產研究中心經理李恆宇表示，建商銷售預售屋時，最常引發的爭議之一是，廣告登載的物件和完工後不一樣，舉例來說，廣告顯示房屋外牆貼花崗岩，但交屋後發現貼的是一般磁磚，或是誇大公設空間等，有「掛羊頭賣狗肉」的嫌疑。
李恆宇說，例如台中港洲建設興建的「市政101」，申請建照時標示為「挑空夾層」的空間，廣告中卻標示為健身房、瑜伽教室、休息室等公共空間，經檢舉後發現該3項公共設施屬於違建，與原本申請的用途不符，故處80萬元罰鍰。
瓏山林企業在今年1月初與6月底，分別因為「瓏山林藝術館」、「瓏山林長堤」2案，被重罰1000萬、1200萬元，原本在房屋買賣契約書揭露共用部分，不包括停車格與車道面積，但公平會調查後發現，瓏山林將部分車道面積分給車位購買人，一部分分給全體購屋人，從中賺取高額利潤。

留宣傳單做證據

住商不動產業務副總劉明哲建議，民眾購買預售屋前，應先仔細打聽該建商在市場釋出的中古屋品質、口碑，並要求銷售人員帶到工地現場看建築原址，比對接待中心的樣品屋模型，且務必留下廣告DM、宣傳單，發生爭議時，可做為證據。

公平會已針對20件建案銷售糾紛開罰，「瓏山林長堤」為被罰個案之一。莊宗達攝

「瓏山林長堤」契約中隱匿車道面積，被處1千萬元罰鍰。讀者提供

公平會處分建商常見原因

【蔡佩蓉╱台北報導】台北市5年前曾掀起小套房推案風，當時更有建商打出包租代管1~2年服務，保證租金報酬3~3.5%，吸引投資客搶購。不過，近期傳出套房社區「基泰之星」包租服務已屆滿2年，建商即將交還管委會自管，但市場上套房產品釋出多、租金報酬率不如預期，套房轉手不易，投資客大傷腦筋。

住商不動產加盟事業處副總經理劉明哲表示，2006年台北市土地價格飆高，建商為增加賣屋利潤，競推高單價、低總價模式的小套房產品，近年因為銀行緊縮套房貸款，15坪以下的套房預售案數量才大減。不過，根據《住展》雜誌統計，推估北台灣在2004年到2009年銷售的套房戶數達4萬9920戶，也就是說，屋齡5年內的新成屋套房逼近5萬戶，大量釋出引發台北市套房租金下跌的疑慮。

基泰之星湧賣壓

台北市農安街的酒店式公寓「基泰之星」於2006年預售，當時即主打建商代租代管2年，保證住戶租金報酬率逾3%以上，不過，8月底建商即停止代管，基泰建設總經理馮先勉表示，建商代管滿2年，未來將交由社區管委會及住戶決定物業管理方向，不再提供包租服務。目前社區內約有4成投資客，幾乎「剉著等」，紛紛委託仲介銷售。

高公設比嚇買方

「基泰之星」住戶彭麗慎投訴指出，社區主流坪數為13.8坪，2009年交屋時，各大行庫限制15坪以下小套房無法貸款，建設公司多贈送公設坪數以達到16.1坪的申貸門檻，卻造成部分戶別公設比由35%提升至43%，超高公設比使得投資客轉手困難，21世紀不動產雙連捷運加盟店店長陳宏勇表示，該社區最近成交的3樓毛胚屋，每坪成交價45萬元，較周邊每坪60萬元低。

好地段1坪90萬

永慶房屋世貿松仁店店長林伯恩表示，位於台北市精華地段的套房產品，大多訴求增值效益，例如信義路五段「新川普」，隨著信義計劃區房價上漲，售價則從預售時期每坪55~65萬元，上漲至70~90萬元。但地段一般的套房產品，年租金報酬率約3~4%之內，例如和平東路三段「敦南法拉利」，目前每坪60~65萬元，每戶月租金約2萬元。

台北市前幾年掀套房推案熱，買方多是想要收租的投資客。資料照片

台北市中山區酒店式公寓社區「基泰之星」，建商免費代管期將屆滿。黃競鋒攝

【楊舒晴╱台北報導】7月標售案遍布全台，昨日開標的中央存保全台29件不動產，總底價23.6億元，僅3件順利脫標，但本月底前待標售不動產的總金額仍高達122.47億元，包含劍潭天主堂、太子敦南大樓等知名地標，商仲表示，知名度高的物件有機會創天價標出。

太子敦南受矚目

中央存保昨天標售慶豐銀行及中聯信託全台29件不動產，僅3件順利脫標，市場看好標的如新竹凱撒飯店、台中家樂福商場等卻全數「槓龜」。戴德梁行總經理顏炳立表示，這些標的雖然條件不錯，但投資者還想等低價承接，不過接下來將有重量級物件登場，太子敦南大樓將再創天價，點燃下半年標售市場戰火。
今日開標的劍潭天主堂則為財團法人天主教會台北教區所有，位於承德路四段1巷25號，基地面積178.17坪，建物面積624.24坪，總底價3.2億元，1、2樓做為教會使用外，其餘樓層則提供鄰近大專女生作為宿舍使用。天主教台北總教會表示，建物及設備逐年老舊，教友及承租的學生使用意願不高，荒置1年多後決定出售。

劍潭天主堂看漲

負責標售的瑞普國際物業總經理劉美華分析，劍潭天主堂標案建物十分老舊，因此價值在於土地，地目為住三用地，得標者可拆掉重建，除了單獨開發為緊鄰基隆河岸的景觀住宅外，還可考慮整合鄰近土地進行都更改建，搭配容積獎勵後的開發效益更大，已有超過40組人馬洽談。

今日標售的劍潭天主堂基地面積178.17坪，底價3.2億元。黃競鋒攝

本月大型不動產標售物件

【楊舒晴╱台北報導】台北市昨公布6月建物買賣移轉棟數為4552棟，較上月僅略增8棟、月增率0.18%，除了文山區、萬華區、松山區呈現成長，其餘各行政區成交量均衰退，若與去年同期相較更大幅衰退15%，業者分析量縮部分以短期投資客退場為主。

每坪房價逾54萬

若觀察今年上半年度累計交易量，更可見奢侈稅政策的威力，今年上半年台北市1~6月建物買賣移轉棟數為2.92萬棟，比起去年1~6月的3.34萬棟，年減約13%，若以最近6年上半年相比，今年僅優於發生金融海嘯的2009年。不過，信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，雖然交易量下跌，但北市房價並未因此下跌。據永慶房屋統計，6月成屋房價每坪達54.3萬元，創新高。
6月台北市各區表現以文山區最強，買賣移轉棟數達838棟，月增103.4%，其次為萬華區成交量月增12.98%，中信房屋萬大加盟店長陳彥豪表示，受到青年優惠房貸影響，首購族逐漸增多，佔來客數比重達6成，其中又以每坪30~40萬元的30年老公寓最受歡迎。

特別企劃
買房子的時候，購屋客常常以為已經檢查的滴水不漏，卻忽略了周邊的「聲音」也可能變成惱人的問題，噪音不但讓人產生不適感，時間久了還會對健康造成危害，真是不能不提防！

最近Dr.屋就收到一位讀者來信說，因為看房子的時候是冬天，加上當時急著買屋，只在晚上看了兩次房子 (咦？！)，就給他買下去，結果等夏天一到，夢靨就開始了，原來他的房子在二樓，陽台外面正對著「30噸重的大型冷氣，加上10台左右的抽排風機，以及3-5部的大型直立式風扇」，想到那夏日停不了的轟轟轟聲，連Dr.屋的耳蝸都痛起來了！
可是房子都買下去了還能怎麼辦？Dr.屋特別找來社區問題專家–崔媽媽基金會社會發展部主任郭寶珍來為讀者解答，郭主任說，像這種情況，住戶可以先找管委會，同心協力要求建商改進，可是如果像這個可憐的讀者，向主委反應卻被冷淡敷衍，那就得循第二條路，請公部門幫忙。
住戶可以先寄存證信函和陳情書，表達自己健康狀況的損害，或是因為噪音帶來的損失，郭寶珍在這裡也教大家一個小撇步，「像是為了隔絕噪音，窗戶一直關著，導致室內悶熱只好開冷氣，電費變多，這種也可以列舉出來。」然後把主文寄給管委會，副本給公部門，再拿副本去調圖面。「通常這種設施都是二工，不會出現在圖面上，住戶就可以藉此請建設公司移走。」就算建設公司不願移走，也必須賠錢彌補住戶的損失。
另外因為這位讀者信中沒有提到自己住在哪個地方，依居住區域的不同，負責的公部門也會不同，像是台北市是由公寓科負責，新北市則是要找使用管理科。最後Dr.屋在這裡也要再度提醒大家，買房子真的要多看幾次，分不同時段、不同天氣都去看看，畢竟一個單價這麼高的東西，為他多走幾趟路也不為過，是吧~！

若有房屋問題需要Dr.屋為您解答，來信請寄：dr.wu@nextmedia.com.tw