壽險公司保單借款利率一覽

2011年 01月02日 蘋果日報

 

註：表內所謂「3家行庫存款利率」，3家行庫分別為：臺灣銀行、第一銀行、合作金庫
註：若資料有異動，以各壽險公司公布為準

資料來源：壽險公會

 

 

2011年 01月01日 蘋果日報

【廖芸婕╱台北報導】退休族群因無固定收入，如購屋借貸，容易遭受貸款成數與年限的限制，專家建議，此時除房屋所在地段是關鍵外，出具財力證明、提供連帶保證人、加保房貸壽險等，都是可以增加貸款成數的技巧。

退休年齡常見為55~65歲之間，如想向銀行申請房屋貸款，財力為銀行考量重點。軍公教退休人員或選擇分期給付退休金的人員，可提出相關證明；如為一次型給付退休金的消費者，容易被懷疑退休後是否有收入來源，此時可用房屋出租、投資等具體計劃，說服銀行放貸。不過，由於退休族群承受風險的彈性已不大，建議減少高風險的投資行為。

 

郊區可貸成數少

銀行願意借給退休族的房貸年限多以7~10年為極限，且容易被視為投資客，難擁有寬限期。退休族除出具財力證明外，房屋所在地段的精華與否，也大大影響銀行放貸成數，譬如房子若位於山青水秀的郊區，可貸成數就不如市區精華地段的房子高。
土地銀行指出，提供「連帶保證人」也是提高貸款成數的方法之一，比提供「一般保證人」有更大效益。由於連帶保證人視同債務人，此時銀行可直接將其視為主要收入來源，貸款條件也比照保證人資歷條件。
退休族購屋，申請房貸時，若也同時購買房貸壽險，由於保費一次付清對銀行有利，也可爭取到貸款成數的增加。富邦人壽認為，目前房價處於高檔，將來若利率反轉走升，放款風險將隨之提高，因此銀行力推房貸壽險將更加積極。

 

退休族申貸技巧

˙出具財力證明
˙提供連帶保證人
˙加保房貸壽險
˙房屋貸款仍以地段為主要考量，地段愈佳，易貸成數愈高
資料來源：《蘋果》採訪整理

 

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各類型房貸比較

資料來源：《蘋果》採訪整理、各銀行

2011年 01月01日 蘋果日報

 

單位：萬元/坪
註
1：「-」為該區段無該類型產品
2：大樓為單價（萬元╱坪），透天住家及別墅為總價（萬元）
資料來源：房產業者

 

 

 

2011年 01月01日 蘋果日報

 

單位：萬元/坪
1.「*」為該區段無該類型產品。
2：本表為平均行情，個別案例因地段、建材、樓層、方位等或有價差。
3.大樓為單價（萬元╱坪），透天住家及別墅為總價（萬元）。
資料來源：房產業者、《蘋果》採訪整理

 

 

 

小提醒

★假柱：因大樓外觀或雨遮設計而多出的空間，經過適當的裝潢可增加室內收納空間
★虛線處：虛線處多表示原為機電房等公共空間，經建商二次施工後成為室內空間，供特定戶別使用
★管線間：管線間多鄰近衛浴或廚房，因串聯同棟大樓管線，位置固定，無法變更
★陽台、雨遮區別法：
☆陽台 人可在外行走，可放置桌椅、盆栽，空間較大
☆雨遮 減少雨水滴落室內，也可擺置盆栽，但空間較小，無法行走；部分雨遮無功能性，但仍須計價
☆區別法 藉由落地窗或門進入陽台，外框多為雙線，鋪設磁磚或木板等地坪；雨遮外框多為單線，無地坪
★陽台、露台區別法：
☆露台 上無遮蔽物，不計入權狀坪數，僅有少數戶別可享露台空間
☆陽台 上有遮蔽物，計入權狀坪數，多數戶別皆有陽台
☆區別法 除直接詢問銷售人員外，可藉由觀察模型外觀或上層戶別的平面圖得知

桃園縣各主要區段成交行情

2011年 01月01日 蘋果日報

房貸利率總覽

2011年 01月01日 蘋果日報

單位：萬元╱坪 資料來源：台灣房屋不動產研究中心、《蘋果》採訪整理

宜用距離換房價 「量力而為」

2011年 01月01日 蘋果日報

【楊茲珺、蔡佩蓉╱台北報導】根據最新統計，大台北房價已創歷史新高，今日正式跨入民國百年，民眾今年該如何作購屋決策？學者指出，熱錢湧入，台幣匯率創13年新高、股市飆破2008年金融海嘯前的水準，今年房價下跌機率低，只能仰賴政府出手打房，建議民眾若真有購屋需求，應量力而為，或以距離換房價。

前經建會主委、中央研究院院士胡勝正指出，去年11月美國聯邦準備理事會決議的2次寬鬆貨幣政策（Quantitative Easing Ⅱ，QE2），使得國際熱錢將持續狂流至亞洲，2010年房價已經上漲20%，但是「房價上漲、薪水停滯」的現象，已引發小老百姓買不起房的不滿，民怨高張。

 

課稅難抑炒樓

不過，若就總體經濟表現來看，2011年房價「欲小不易」。就匯率來說，台幣兌美元去年初為32.27元，昨天已升抵30元關卡，政治大學經濟學系教授林祖嘉指出，「美元走弱，熱錢湧入，也帶來炒作房地產的資金動能。」此外，2010年經濟成長率達到9.98%，創21年來新高，經濟學人(EIU)也預測，2011年台灣實質GDP成長率將可達4.2%，胡勝正表示，反映在總體經濟火車龍頭的房地產，「其中房地產貢獻每年GDP高達1/7。」
胡勝正分析，利率持續低檔，通貨膨脹嚴重，不動產具有抗通膨、保值性，「台股2008年下跌46%，2009年上漲78.3%，但是這2年的房價卻分別上漲1.7%與23.8%，房地產相對波動少。」因此也有不少尋求保值的置產型資金轉入房地產。
國內熱錢沒有投資去向，買豪宅、炒樓的比重遲遲無法降低，林祖嘉直言，央行打房力道不足，利率調升半碼「只是意思罷了！」「經濟好，帶動住宅需求，但特定區域例如台北市，房價飆漲太兇猛，卻是不健全的狀況。」林祖嘉指出，「比照美國洛杉磯課徵1%房屋稅，1戶總價2.8億元的『帝寶』，1年不該僅是2、3萬元的稅，200~300萬元才合理。」

 

貸款限縮促降

淡江大學產經系副教授莊孟翰則指出，央行前日再度升息半碼，並針對大台北地區第2屋的貸款成數自7成降為6成，「貸款降低，對投資客影響很大，房價有可能會下修。」但年小市民想買屋仍得謹慎以對，量力而為。
林祖嘉則建議，薪水不漲的時代，想在台北市覓得好宅，藉由大眾捷運工具擴大都市生活圈，以「時間、距離換取房價」也是一種方式。

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專家談買屋
自備夠不當屋奴

台灣自有住宅率高達87%，但是此數據，卻忽略年輕族群買不起房，仍與父母共住的問題。年輕族群可自己存下部分自備款，並請父母親資助，量力而為別成為「屋奴」。

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勿隨市場逐捷運

國際資金湧入亞洲新興市場，人民幣升值，但央行擔心台幣升值衝擊出口而阻升，顯然「該升而未升值」。想買房民眾千萬別隨市場起舞，而逐大眾捷運，往市郊買房，價格便宜許多。

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租屋熬過高房價

2010年經濟成長率9.98%，因2009年基期太低所致。央行針對大台北地區第二屋貸款降低至6成，對投資客及建商衝擊不小，有意購屋民眾應先以「租屋熬過高房價」，再伺機買房。

 

打房力弱 自住型怕買不起 趕年底進場

2010年 12月28日 蘋果日報

央行利率連三升，累計今年來央行總共升息0.375％，房仲業認為，房貸族實際增加的負擔並不重，而第二屋貸款再限縮，對於短期房市稍有冷卻作用，對於「先買後賣」的換屋族來說，換屋應更加謹慎，長期房市仍可穩定成長，也因賣方信心鬆動，正是首購進場時機。

央行除了升息半碼之外，更進一步將林口、三峽、淡水納入選擇性信用管制區域，同時將第二棟房屋的貸款成數，從7成下調至6成。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，央行自6月下旬提出第二屋貸款限縮的條件後，「先買後賣」的換屋族便受到影響，如今貸款條件再度趨嚴，「換屋」客層在換屋的財務操作上，務必更加謹慎。

永慶房屋研展室協理黃增福認為，央行提出的房市管制部分，對於自住首購與置產買方影響不大，主要打擊投資客與建商搶購土地炒作買賣，未來房市短期稍有冷卻作用，但在經濟環境趨穩的現況下，房市交易價格仍能穩定成長。

台灣房屋研究中心執行長邱太煊表示，這次央行擴大信用管制區域，對於房市的投資信心是一大打擊。

不過，以目前經濟情勢來看，並不會讓投資人產生龐大資金壓力而面臨「拋售」的窘境，但市場賣方價格肯定會稍微鬆動，預估賣方因央行打房而價格鬆動，拉大議價空間。

因此邱太煊認為，此時正適合首購族進場購屋，有利於買方大膽議價，且政府推出青年優惠房貸低利500萬元，都有利首購積極進場。

現行停車位的種類依法可分為三種，亦即「法定停車位」、「增設停車位」、及「獎勵停車位」三種（三種皆有使用權及所有權），由於其設置的目的不同，對於其產權登記的方式也有不同。現簡述如下：

法定停車位：依據民國80/9/18內政部函令，必須登記為公共設施，以『大公』或『小公』方式登記，有產權，但沒有獨立權狀。買賣對象僅限定同棟大樓區分所有權人。

法定停車位：

係依據建築技術規則第59條,第59-1條,第59-2條的規定，建築物新建、改建、變更用途增建部份，依都市計劃法令的規定，按建築物所區分的用途，以及總樓地板面積達到一定標準最少所應設置的停車位，即為法定停車位.。為了強制將法定停車空間予以管理，內政部於民國80年9月18日發佈台內營字第8071337號函解釋，強制規定「法定停車空間」必須以共用部分﹝亦即公共設施﹞的方式辦理產權登記，並應為該區分所有建物全體所有權人共有﹝以大公方式登記﹞；或合意由部分該區分所有建物所有權人共有﹝以小公方式登記﹞無車位之住戶就不須分攤持分。依土地登記規則規定：有產權，但沒有獨立權狀、不得與建築分開買賣。且買賣對象僅限定同棟大樓住戶。

買賣時必須要先擁有專有部分的產權，才能持有法定停車位的產權，所以這種停車位只能內賣（實務上稱為持分調整），不能外賣。

增設停車位：

產權登記：

1.得以公共設施（即有產權但沒有獨立權狀）買賣對象僅限定同棟大樓區分所有權人。

2.與法定停車位在構造上及使用上各具獨立性，並取得「所在地址」證明，可以登記為主建物單獨移轉.（即有獨立權狀），買賣之對象與法定停車位不同，並不限定於該區分所有建築物之區所有權人。

增設停車位：係指在法定停車位之外，建商或起造人以剩餘的樓地板面積或法定空地並符合停車空間規定自行設置的停車位，而建築面積未受獎勵者，即為增設停車位自行增加規劃之停車位。

此種停車位之產權登記得以公共設施或獨立權狀方式登記，且其停車位之使用收益乃由該停車位所有人自行為之，惟其出售之對象與法定停車位不同，並不限定於該區分所有建築物之區所有權人. 此類停車位可以登記為大公、小公，若與法定停車位在構造上及使用上各具獨立性，並取得「防空避難室所在地址」證明，也可以登記為主建物單獨移轉.。

能有獨立出入口者，一般當作專有部分登記較多。所謂「當作專有」並不是代表每一個增設停車位車格就是一個「專有部分」，實際上要當「專有部分」需有門牌或所在地址證明，才能登記成一個專有部分，增設停車位的車格，不可能一個車格有一張門牌或所在地址證明，所以是集體登記成一個專有部分，而由購買增設停車位的人一起共有，可以有一張權狀（屬於共有持分的權狀），也可以獨立買賣、設押。因為不是共用部分（如果登記成共用部分則另當別論），所以誰用那一個車格位置，是透過「分管協議書」，並不是由區分所有權人會議或管理委員會來決定。

增設停車位一般是「整層」一個建號，而由買停車位的人分別共有。根據公寓大廈管理條例的規定，原則上一個專有部分一個表決權，也就是說，縱然三十個人買增設停車位，但是開區分所有權人會議的時候，也只能投一票。

獎勵停車位：

產權登記：

1.可為主建物登記並可單獨移轉（即有獨立權狀）買賣之對象並不限定於該區分所有建築物之區所有權人。
2.若與法定停車空間在同一層，構造上及使用上無法區隔，就必須以公共設施方式辦理登記（即有產權，但沒有獨立權狀）。買賣對象僅限定同棟大樓區分所有權人。

獎勵停車位：係政府為配合都市發展，並解決日趨嚴重的停車問題，獎勵建商或起造人於建造時『依省市建築物增設停車空間鼓勵要點』的規定，以增加地面層以上樓地板面積所設置的停車位，即為獎勵停車位。而依獎勵所增設的停車位，應提供公眾使用，亦即應供不特定第三人停車使用，並還必須負擔管理費用，於建築物明顯位置設置停車空間標示牌。獎勵停車位跟上述停車位最大的不同，在於要提供公眾使用。內政部解釋所謂的「公眾」也包括區分所有權人本身，也就是說不管是由所有權人自行使用或供任何不特定人依約定使用，都稱為供公眾使用。此類停車空間若與法定停車空間在構造上及使用上各具獨立性，並取得「防空避難所在地址證明」，即可登記為主建物單獨移轉沒有「法定停車位」不得移轉給區分所有權人以外之人之限制，若與法定停車空間在同一層，構造上及使用上無法區隔，就必須以公共設施方式辦理登記。

結論：
法定車位者，如其建照係在八十年九月十八日以後申領者，應以共同使用部分方式登記；增設、獎勵車位，若與法定車位同屬同一空間（樓層）而無隔離者，亦同。建照在八十年九月十八日以前申領之法定、增設、獎勵車位；或建照在八十年九月十八日以後取得之增設、獎勵車位，而與法定車位隔離或不屬同一樓層者，尚得在使照申領後，依照土地登記規則第七十六條規定，申請出「所在地址證明書」後，視同區分所有建物，得另編建號，單獨登記為專有部分之建物。（有權狀者）停車位以共同使用部分登記（公共設施）者，屬主建物（專有部分）之從物，未有權狀之核發，但有產權，應與專有部分一併移轉或設定負擔，不必分擔基地持分。
停車位若以專有部分（有權狀）登記時，應分擔基地持分

綜合上述，三種停車位區別如下列附表： 

購買房屋來出租，當個包租公(婆)，不只每月有租金收入，又可以靜待房地產升值，是許多退休族夢寐以求的一種投資方式。房地產投資和其他投資標的一樣，有波段操作以及長期投資的形式。買屋出租則是屬於長期投資的一種，是比較保守及風險較低的投資型態。但是無論任何一種投資都必須先知道投資報酬率到底是多少，才好預做規劃，進而調整投資策略。

一般租屋投資的報酬率，最簡單的方式是用租金報酬率來計算。租金報酬率是每年的租金總收入扣除費用後再除以購買房屋的價格。例如買一個300萬的房子，每月房租扣除管理費後淨收入13,000元，那麼每年的租金收入有156,000，所以投資報酬率 = 156,000/3,000,000 = 5.2%。這樣的概算是沒有錯的，簡單又方便。只是房地產投資必須考慮未來房價的變動對整體投資報酬率的影響，例如同上一個案例，預計投資10年，10年後的房價若漲到360萬時，加上房租收入，這樣的投資報酬率相當於多少呢？如果10年後不幸遇到經濟蕭條，房價跌到270萬時，投資報酬率又是多少？這種情形可以利用現金流量的觀念來求取內部報酬率(Internal Return Rate)來得到年化報酬率。這例子裡若期末房價漲到360萬時，現金流量如下表：

可以利用Excel的IRR函數，將現金流量的資料輸入後，就會得到年報酬率了。下面就是公式。以下藍色粗體字都可以直接複製到Excel的儲存格。

=IRR({-3000000, 156000, 156000,156000, 156000, 156000, 156000, 156000, 156000, 156000, 3756000},10%)
= 6.67%

算出來的年報酬率是6.67%，和上個例子的5.2%相比，多出來的1.47%就是房價上漲所貢獻的報酬。相對的，若10年後房價只剩270萬，也可以用同樣方式計算。因為現金流量每年都一樣，只有第10年的是房屋價格加上租金，等於2,856,000。亦就是說因為房價的下跌因素，使得投資報酬由5.2%下降至4.38%。公式如下：

=IRR({-3000000, 156000, 156000,156000, 156000, 156000, 156000, 156000, 156000, 156000, 2856000},10%)
= 4.38%

如果未來房價持平，用同樣現金流量觀念計算出來，同樣是5.2%。所以也可以這麼說：如果未來房價不變，房租報酬率就是整體投資報酬率。下面公式最後一年的現金流量是300萬加15.6萬租金，所以是3,156,000。

=IRR({-3000000, 156000, 156000,156000, 156000, 156000, 156000, 156000, 156000, 156000, 3156000},10%)
= 5.2%

貸款購屋的報酬率

如果出租房屋不是用現金購買，而是以貸款方式取得，這種情形就更複雜了。每月除了有房租收入外，亦有貸款要繳納，貸款部分又分為利息以及本金部分，說起來實在複雜，但是現金流量觀念計算一樣適用。只要將每年的租金收入減去繳納貸款的錢，再扣除所有發生費用，就是該年的淨現金流量。只是投資結算時，未必貸款都繳清了，售屋後的金額還得繳納未還清的貸款。所以最後一期的現金流量較為複雜，必須知道貸款餘額是多少。所幸這等事請電腦就行了，本網站提供了試算的頁面，直接輸入資料一切幫你搞定。

購屋出租試算

拜電腦科技之賜，所有繁雜的計算可以一下子就得到答案，前面都是一些觀念的介紹，實務應用時是不需要那麼麻煩的。下面是一個試算表，只要將條件輸入進去，就會得到整個投資報酬率。透過這試算我們可以很清楚的知道，未來整個投資的情形將會是如何，以及每月會有多少現金進入或何時需要多少現金支出，全部都一清二楚。

只要將該頁資料輸入，就會得到詳細的報酬率試算。

試算結果驗證

如何驗證這試算結果是正確的呢？以內部報酬率(IRR)所計算出來的答案又代表何意義呢？『房屋出租報酬率試算-實例』這一篇有詳細的說明。

租金與貸款比例對報酬率之影響

了解投資標的報酬率還不夠，投資者應該希望透過這樣的試算可以得到一些投資分析，進而對投資策略做調整。一般說來有些項目是固定無法調整的，例如稅金、租金成長率、貸款利率等通常是固定的，投資者無法自行調配。但是貸款比例，以及租金大小不只可以選擇，還對報酬率的影響非常大。所以我們會希望透過這兩項參數的變動，來觀察對整體投資報酬率的影響是什麼。下面的試算主要做租屋投資分析。

舉個例子來說，目前看到一個房屋投資標的房價300萬，投資者希望評估是否可以承做。預期貸款利率是3.5%，貸款20年。希望評估若投資十年後的投資結果會是如何？只要將資料輸入如下圖即可。

輸入完後點擊”開始試算”，就會得到下圖的結果。

這張圖的每一列代表一種月租金的投資情形，每一欄代表一個貸款比例之投資情況，也就是說這張表列出了各種租金及貸款組合的結果。例如租金報酬率5%那一列(紅色框起來)，每月租金是12,500元，然後分別以不同貸款比例的情況所計算出來的投資報酬率。沒有貸款時，報酬率和租金報酬率相等，都是5%。但是當貸款比例往上調升時，報酬率會節節上升，而且貸款比例愈大，報酬率愈高。這結果說明了貸款會大幅提升整體的報酬率。再點入每一個報酬率的數值，還可以看到該貸款金額及租金之現金流量明細。

但並不是所有情況都一樣的，如果觀察租金報酬率3.5%那一列(第4列)，無論貸款金額多少，報酬率都幾乎一樣沒變，沒有因為貸款而增加報酬率。這是為什麼呢？原因是貸款利率也同樣是3.5%，所以租金收入剛好拿去繳交貸款利息了。這樣便得到一個結論：除非租金報酬率大於貸款利率，否則貸款不會提升報酬率，反而會降低投資報酬率。同時還可以看到一點，無貸款時的報酬率跟『租金報酬率』是相等的，亦就是說如果不貸款，只要知道租金報酬率就知道結果了。既然基礎的租金報酬率具有舉足輕重的影響，如何提升租金報酬率就顯得非常重要了。

以上的推論的基本假設是：房價是不變的，以及房租是不會漲的，但這是並不實際的。真實的租屋市場不只是房租會上漲，房價也會有波動，還有房子也不是天天都租的出去，總會有一些閒置期。而且還有稅金要考量呢！針對這些實務狀況，試算及分析都有考慮進去。當選定了一組租金及貸款比例後，可以直接點入該組報酬率，就可以得到詳細的月現金流量表了。

這張表的租金報酬率使用的是名目利率，例如300萬，年報酬率5%，所以每月租金=3000000*5%/12 = 12,500，所以月報酬率 =12500/3000000 = 0.417%，相當於年報酬率 = 0.417%*12 = 5.00%。

房地產價格

房地產價格和租金報酬率是息息相關的，因為房屋租金通常變動不大，當房價過高時勢必會讓租金報酬率降低，這時投資意願就會降低，房價便會跟著滑落。反之，如果房價過低時，租金報酬率自然會往上提升，當租金報酬率高於定存利率許多時，理智投資者當然會進場，進而推升房價。這也就是市場那隻無形的手默默主宰著房價的變化。簡而言之，租金報酬率通常高於定存利率3%~4%是正常的。

房地產也不是只會漲不會跌，最有名的例子是中共試射飛彈時，房屋價格遽然下跌。但是愈高的租金報酬率愈能抗跌，這是因為較高的租金收入足以彌補未來房價的下跌，讀者可以自行試算一下就知道了。

其實我對房地產價格並不是很樂觀的，主要原因是根據供需法則推論。台灣人口已經飽和，也就是需要房子的人並不會再增加了。雖說土地是有限資源，全台灣的人口一起競爭台灣這塊土地。但是如果人口不增加，需求從何而來？當然另一個需求是人民更有錢，願意比現在花更多的錢買房子，房價就會漲，但前提是人民必須更有錢。目前情形和20、30年前是很不一樣的，那時候的人口增加很快，即使是國民所得沒有增加，需求就已經很大了，更何況那時候經濟成長迅速，所得快速成長，當然造就不小的房價升幅。反觀現在情勢，也只能靠國民所得增加了，若馬英九上任後能將國民所得提升至3萬美元，那這時候趕緊買房子，未來房價就會漲。如果不是，我認為就有得等了。

內部報酬率(IRR)

這些試算出來的結果，都是以月現金流量所求出的內部報酬率(月報酬率)，再加以年化。如果投資期間10年，求出來的結果是7%，不要以為是10年才7%，是投資會每年以7%增長，以72法則概估，10年投資會增長一倍。

參考網頁

報酬率的深入探討

包租公利率試算-實例

Excel檔案下載

這裡也提供Excel版的包租公試算檔案，裡面有10年、20年、30年三個工作表，對Excel製作有興趣朋友，應該值得參考。

點我下載Excel檔案